損毀嚴(yán)重的“1美元房”

樓梯、天花板殘破

底特律市中心通用集團(tuán)總部所在的復(fù)興中心建筑群
　　
　　1美元能在底特律買房？真讓中國(guó)人心動(dòng)啊。
　　
　　美國(guó)汽車城底特律的別墅只賣1美元，這條新聞最近在國(guó)內(nèi)引起廣泛討論。當(dāng)人們?cè)谏缃幻襟w上發(fā)表對(duì)美國(guó)房?jī)r(jià)羨慕、不解、質(zhì)疑等評(píng)論的同時(shí)，也有投資者開始考慮是否值得去美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)“抄底”。
　　
　　騰訊財(cái)經(jīng)在底特律實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“1美元房”在底特律確實(shí)存在。
　　
　　當(dāng)?shù)氐腞emax房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)紀(jì)人丹•希尤里斯為騰訊財(cái)經(jīng)展示了底特律市中心附近四處其公司代理的房屋，這四棟房屋的出售價(jià)格分別為1美元、75美元、300美元和1000美元。
　　
　　看看1美元的房屋什么樣：這棟房子位于底特律西北方向，距離市中心僅10分鐘車程，位置不錯(cuò)；但房子毀嚴(yán)重，整個(gè)房頂已經(jīng)消失不見，只剩下斷壁殘?jiān)�；房屋�?nèi)部也是凌亂不堪，到處是碎玻璃、斷的電線，斑駁的墻壁以及之前無家可歸的人在這里居住留下的雜物。
　　
　　與其說是房屋，這里更像是一間垃圾清理場(chǎng)�；蛘哒f，1美元可以買下這塊地皮。
　　
　　由于受到金融危機(jī)的沖擊，底特律房?jī)r(jià)大幅下挫，貸款人的還款額已經(jīng)超過了房?jī)r(jià)，大量房屋抵押貸款人選擇違約，銀行或貸款機(jī)構(gòu)最終將房子收回，這些房子成了住房抵押貸款違約房。希尤里斯介紹說，這棟房屋原先的房主因支付不起貸款，便丟下房子另謀出路。底特律眾多低價(jià)的房屋便是屬于這一類房產(chǎn)。
　　
　　底特律能曾是美國(guó)最大的城市之一，也是美國(guó)過去60余年中城市人口驟減最明顯的城市之一，其城市人口已從鼎盛時(shí)期的170萬縮減至目前的70萬。
　　
　　底特律能給中國(guó)帶來警醒的是，城市當(dāng)然會(huì)衰敗，如果人們可以自由遷徙的話，就會(huì)有人去城空的可能。大量人口遷出造成的房?jī)r(jià)暴跌、消費(fèi)乏力，還會(huì)更進(jìn)一步損傷當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，造成惡性循環(huán)。
　　
　　3月30日，北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心教授周其仁在上海的一個(gè)城市化論壇上專門提到：“不要認(rèn)為底特律這樣的情況在中國(guó)不會(huì)出現(xiàn)。”他認(rèn)為這對(duì)中國(guó)的城鎮(zhèn)化的警示體現(xiàn)在，需要把城鎮(zhèn)化的一部分控制機(jī)制需要交給市場(chǎng)，而非政府主導(dǎo)。因?yàn)榫用駮?huì)根據(jù)市場(chǎng)變化選擇適合自己的城市，卻不會(huì)按照行政規(guī)劃選擇生活、工作地點(diǎn)。他舉例說，在美國(guó)每年會(huì)有超過1/10的人口移動(dòng)住處，擇州而居。盡管在中國(guó)過去的三十年中，居民人數(shù)擴(kuò)張幾乎發(fā)生在每一個(gè)城市，但并不意味著慣性會(huì)一直持續(xù)。
　　
　　當(dāng)一個(gè)城市的人口從聚集周期向分散周期轉(zhuǎn)變的時(shí)候會(huì)發(fā)生什么？底特律就是一個(gè)最值得研究的范本，價(jià)格跌至冰點(diǎn)的房產(chǎn)即為標(biāo)志物。
　　
　　成本詳解：膨脹的“1美元”
　　
　　1美元的房子當(dāng)然只是底特律房產(chǎn)市場(chǎng)崩潰過程中較為極端的例子，大多數(shù)低價(jià)房屋的價(jià)格為幾百美元至幾千美元不等。根據(jù)密歇根房地產(chǎn)商協(xié)會(huì)的報(bào)告顯示，底特律平均房?jī)r(jià)在2012年為17000美元。
　　
　　均價(jià)約10萬人民幣的房子，對(duì)中國(guó)投資者依然具有吸引力。但那些低價(jià)房產(chǎn)的交易、持有等成本，對(duì)投資者的壓力甚至要大于房屋總價(jià)。騰訊財(cái)經(jīng)對(duì)此進(jìn)行了詳細(xì)了解。
　　
　　希尤里斯向騰訊財(cái)經(jīng)介紹說，除了要支付標(biāo)售價(jià)格外，購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)還需要一次性向底特律市政府繳納房屋驗(yàn)收費(fèi)295美元。
　　
　　此外，購(gòu)房者還需向第三方驗(yàn)收機(jī)構(gòu)支付600-1200美元不等的驗(yàn)收費(fèi)用，驗(yàn)收機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)核查該房屋的一切情況，包括此前的抵押貸款情況、房主的信用度等。購(gòu)房者無須支付中介費(fèi)，中介費(fèi)由銀行支付。
　　
　　房屋順利過戶后，新的房主以后要承擔(dān)的主要費(fèi)用就是房產(chǎn)稅。希尤里斯介紹說，房產(chǎn)稅的稅基不是按照房屋的售價(jià)，而是按照地產(chǎn)評(píng)估師評(píng)估的房屋價(jià)值來計(jì)算，而當(dāng)年支付的房產(chǎn)稅稅基是三年前的評(píng)估價(jià)格，房產(chǎn)評(píng)估師每年都會(huì)對(duì)房產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，除了金融危機(jī)期間，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格波動(dòng)較大外，其他年份波動(dòng)并不大。
　　
　　這意味著，一套目前售價(jià)幾千美元的房子，如果政府三年前的評(píng)估價(jià)格為5萬美元，按照6.8%的房產(chǎn)稅計(jì)算，接下來每年要支付3400美元。實(shí)際上，對(duì)一些低價(jià)房來說，每年的持有成本超過房?jī)r(jià)并不稀奇。
　　
　　希尤里斯表示，這些超低價(jià)房均是抵押貸款違約房，目前由銀行所擁有，最近幾年，他所在的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司接到越來越多銀行打來的電話，要求他們代理銀行手中的違約房。希尤里斯向筆者展示了一份購(gòu)房清單，上面的信息顯示這棟售價(jià)75美元的房屋目前的主人是房地美公司。
　　
　　這棟售價(jià)75美元的房屋狀況稍好，但也經(jīng)歷過火災(zāi)損毀。希尤里斯說，很可能是人為的縱火。和1美元房所不同的是，75美元的房屋所在社區(qū)環(huán)境更好，這棟房屋位于底特律西南方向，距離市中心僅4英里，環(huán)境優(yōu)美，靠近底特律河，對(duì)岸便是加拿大安大略省。
　　
　　這棟房子周圍很多房屋狀況良好，整潔一新，希尤里斯說這一地區(qū)的房屋平均價(jià)格能達(dá)到2萬5千美元。而與之僅相隔兩個(gè)街區(qū)之外的另一個(gè)社區(qū)，房?jī)r(jià)甚至能達(dá)到50萬美元。
　　
　　此外，300美元和1000美元售價(jià)的房屋，狀況就更好一些。1000美元的房屋共三層樓，每層有3-4個(gè)房間，甚至連窗戶都基本完好。希尤里斯說，經(jīng)過簡(jiǎn)單修繕，這棟房子應(yīng)該就可以出租了。
　　
　　而這些房屋的購(gòu)買者，基本都是以投資為目的，希尤里斯認(rèn)為，其中并不乏好的投資機(jī)會(huì)。
　　
　　“相對(duì)于如此低的價(jià)格來說，我認(rèn)為還是有一定的投資價(jià)值”希尤里斯說，“以那棟1000美元的房子為例，基本上經(jīng)過簡(jiǎn)單修繕，就能以大約800美元每月的房租出租。”
　　
　　希尤里斯表示，底特律周邊的租房市場(chǎng)很火熱，他很肯定地認(rèn)為，像一些較好社區(qū)的房屋，基本上在交到中介手中后，當(dāng)月就能租出去。
　　
　　希尤里斯認(rèn)為，金融危機(jī)期間，底特律的房?jī)r(jià)在短期內(nèi)大幅下跌，目前已經(jīng)開始恢復(fù)，但不能指望在短期內(nèi)就恢復(fù)到危機(jī)前的水平。
　　
　　“我認(rèn)為在10-15年之內(nèi)，房?jī)r(jià)會(huì)緩慢增長(zhǎng)。”希尤里斯說，“但別指望在一兩年內(nèi)就能有大幅的增長(zhǎng)。”
　　
　　政府無力處理違約房
　　
　　據(jù)BusinessInsider報(bào)道，去年底特律市政府被拖欠的房地產(chǎn)稅高達(dá)1760萬美元，根據(jù)規(guī)定，如果連續(xù)三年不繳納房產(chǎn)稅，房產(chǎn)將被政府收回。但面對(duì)潮水般的違約房產(chǎn)，人手緊缺的政府只好選擇放任不管。
　　
　　去年一年，底特律市所在的韋恩郡政府選擇對(duì)底特律市4萬處已違約的房產(chǎn)不采取任何行動(dòng)，并且對(duì)今年可能出現(xiàn)36000戶違約的房產(chǎn)不采取任何措施。
　　
　　韋恩郡稅務(wù)官表示，他們應(yīng)對(duì)這些已經(jīng)筋疲力盡。自從2008年金融危機(jī)以來，該郡的稅務(wù)部門已經(jīng)累計(jì)收回了逾期不繳納房產(chǎn)稅的64000處房產(chǎn)，而與此同時(shí)，由于財(cái)政困難，負(fù)責(zé)處理的政府部門工作人員反而從80人減少到67人。
　　
　　“我們很缺人手。”韋恩郡稅務(wù)辦公室副首席稅務(wù)官戴維•曼斯基說，“我們已經(jīng)盡了最大努力。”
　　
　　此外，還有大量的房產(chǎn)不得不被拆除。但由于底特律部分房產(chǎn)價(jià)值損失過大，拆除這些房產(chǎn)的成本甚至已經(jīng)超過了房產(chǎn)本身的價(jià)值。
　　
　　一位名為漢普頓的底特律居民，他的房產(chǎn)位于底特律東部地區(qū)。由于他房子的租戶拖欠房租，被驅(qū)逐后，一氣之下將他的房子燒毀，而面對(duì)殘缺不堪的房子，房主要全部拆除需要花費(fèi)1萬美元，而這樣狀況的房子目前價(jià)值僅為2500美元左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于拆除的成本。
　　
　　截至2011年12月份的數(shù)據(jù)顯示，底特律市共花費(fèi)了2000萬美元拆除了4000棟房屋。到目前為止，共有6380萬棟房屋被拆除，而底特律市長(zhǎng)賓的目標(biāo)是到今年底，拆除的總數(shù)達(dá)到1萬棟。
　　
　　密歇根大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克·佩里表示，低房?jī)r(jià)有利于重振底特律經(jīng)濟(jì)，吸引人們來買房，在此居住，并改善政府財(cái)政狀況。
　　
　　也有人指出，房屋拆除工作為底特律帶來的新的工作機(jī)會(huì)，房屋拆除甚至能夠成為一項(xiàng)新的產(chǎn)業(yè)。“房屋的拆除將給城市帶來新的工作機(jī)會(huì)并幫助經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。”底特律市政府的一份報(bào)告指出。
　　
　　高失業(yè)率、高犯罪率
　　
　　金融危機(jī)過去4年后，底特律的問題卻在繼續(xù)發(fā)酵，這座城市依然在和暴力犯罪和高失業(yè)率做斗爭(zhēng)，城市人口進(jìn)一步萎縮，房地產(chǎn)價(jià)格在過去三年，進(jìn)一步下跌了35%，目前的中位數(shù)是4萬美元。大底特律地區(qū)2012年失業(yè)率達(dá)到驚人的17.8%，遠(yuǎn)高于美國(guó)7.8%的平均失業(yè)率水平。
　　
　　根據(jù)底特律市政府的報(bào)告，居住并在底特律市區(qū)工作的僅有7萬人，而有近30萬人居住在底特律北部及西南部�？晒�對(duì)比的是，在北京，像回龍觀這樣的大型社區(qū)人口已經(jīng)超過30萬人了。所以底特律房產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模，與國(guó)內(nèi)城市存在著巨大差異性，這也意味著投資者必須更清楚地了解供需情況才能準(zhǔn)確投資。
　　
　　暴力犯罪活動(dòng)猖獗，也是令人們不愿留在此地的重要原因。由于地方財(cái)政捉襟見肘，底特律的警力被大幅削減，從2000年起，底特律的警力減少了三分之一。很多地區(qū)甚至成了沒有警察管轄的“犯罪天堂”。根據(jù)美國(guó)聯(lián)邦調(diào)查局的報(bào)告，底特律每年每10萬人中，便會(huì)發(fā)生1052起暴力犯罪事件。
　　
　　高失業(yè)率、高犯罪率導(dǎo)致城市中居民外流，這進(jìn)一步減少了財(cái)政收入來源，而財(cái)政狀況惡化，則更進(jìn)一步地使上述問題嚴(yán)重化，形成惡性循環(huán)。
　　
　　事實(shí)上，底特律所面臨的問題由來已久，以汽車工業(yè)為核心的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)模式，在過去40年中，一直處于衰落，其背后原因是美國(guó)汽車業(yè)的不景氣。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力令地方政府的信用狀況堪憂，早在1992年，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪便將底特律的政府債券評(píng)級(jí)下調(diào)至垃圾級(jí)。
　　
　　根據(jù)底特律市報(bào)告顯示，其財(cái)政收入近幾年呈持續(xù)下滑走勢(shì)。從金融危機(jī)前的2007-08財(cái)年的31億美元，下降至2012-13財(cái)年的25億美元。
　　
　　其中房產(chǎn)稅收入從07-08財(cái)年的2.45億美元，下降至2012-13財(cái)年的1.9億美元，收入稅由2.77億美元，下降至2.29億美元。賭博稅從1.93億美元，下滑至1.72億美元。
　　
　　報(bào)告指出，房產(chǎn)稅收入的下滑主要受房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退影響，而收入稅及賭博稅的明顯減少則反映了人口外流的趨勢(shì)。
　　
　　經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇？不要指望三大汽車巨頭
　　
　　雖然最近幾年，底特律三大汽車巨頭在政府的救助下，經(jīng)營(yíng)狀況實(shí)現(xiàn)了復(fù)蘇。整個(gè)3月份，通用、福特、克萊斯勒的銷售業(yè)績(jī)同比分別出現(xiàn)了6.4%、5.7%和5%的增長(zhǎng)，其中通用24.6萬量的銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)下了5年來最佳3月份銷售記錄。
　　
　　然而，三大汽車廠商也只能算是剛剛擺脫困境，要指望它們幫助底特律經(jīng)濟(jì)還不現(xiàn)實(shí)。在金融危機(jī)期間，通用曾一度考慮將總部搬離底特律，但最終在州政府的勸說下，以稅收減免為條件，繼續(xù)保留其在底特律的總部。當(dāng)時(shí)的密歇根州州長(zhǎng)坦言，通用總部在底特律的符號(hào)意義十分重大，通用離開底特律，將向外界傳達(dá)一個(gè)非常糟糕的信號(hào)。
　　
　　2008年全年，底特律市政府從通用獲得880萬美元的預(yù)扣稅，相當(dāng)于該政府當(dāng)年稅收總額2.51億美元的3.5%。而在通用揚(yáng)言要搬走總部時(shí)，無奈的底特律市政府也只好用減免通用大廈房產(chǎn)稅的條件來挽留。
　　
　　“市政府沒有辦法，如果通用走了，那么龐大的一座大廈在那里，政府還是要引入新的公司，但在當(dāng)時(shí)的情況下，沒有人愿意來。”一位知情人士透露。
　　
　　通用總部所在的復(fù)興中心，是底特律標(biāo)志性建筑群。這座極具未來感的現(xiàn)代建筑，坐落在底特律市中心南端，與加拿大安大略省隔河相望。整個(gè)建筑群由七棟大樓組成，完成于1977年，見證了美國(guó)汽車業(yè)最輝煌的時(shí)代。
　　
　　目前，通用依然享受著特殊的稅收減免待遇。
　　
　　近日公布的一項(xiàng)報(bào)告顯示，通用以及美國(guó)銀行等企業(yè)位列享受最佳稅收優(yōu)惠的前十大美國(guó)企業(yè)。從金融危機(jī)至今，通用都不用向聯(lián)邦政府繳納任何稅款，盡管去年一年通用實(shí)現(xiàn)了1500億美元的營(yíng)業(yè)收入。
　　
　　根據(jù)底特律市政府發(fā)布的2012-13財(cái)年的最新財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，從2001年起，汽車工業(yè)對(duì)底特律市稅收的貢獻(xiàn)率呈下降趨勢(shì)，尤其是自金融危機(jī)以來，稅收貢獻(xiàn)率呈大幅下降趨勢(shì)，從2007年的4000萬美元的預(yù)扣稅到目前不足500萬美元的水平。
　　
　　走在底特律街頭，如果僅僅觀察來往的車輛，這座城市和其他美國(guó)城市并沒有明顯的不同。各種品牌的車在這里一應(yīng)俱全，除了通用、福特、克萊斯勒這三大美國(guó)汽車生產(chǎn)廠商的車外，日本三大汽車品牌豐田、本田和尼桑，也早已在這座汽車城里占據(jù)了半壁江山，然而對(duì)于底特律人來說，心中的那一份汽車情結(jié)依然難解。
　　
　　“底特律人對(duì)汽車有著深厚的感情。”亨利·福特汽車博物館館長(zhǎng)馬修·安德森告訴騰訊財(cái)經(jīng)，“這里生活的人們，多多少少都和三大汽車廠商有著聯(lián)系。”
　　
　　在市政府工作的底特律當(dāng)?shù)鼐用窆�利�?middot;揚(yáng)對(duì)騰訊財(cái)經(jīng)說，最好的時(shí)候是20世紀(jì)70年代，當(dāng)時(shí)幾乎所有底特律人都為“三巨頭”，或者為“三巨頭”的供應(yīng)商工作，人們安居樂業(yè)，街頭看不到流浪漢，普通工人階層都是富裕的人群。
　　
　　這座城市的另一大驕傲—底特律老虎棒球隊(duì)。和熱愛汽車一樣，底特律人也同樣瘋狂地?zé)釔壑�體育運(yùn)動(dòng)。4月5日，超過4萬5千名底特律球迷來到老虎隊(duì)的主場(chǎng)，為主隊(duì)吶喊助威，在這場(chǎng)比賽中老虎隊(duì)擊敗了紐約洋基隊(duì)。
　　
　　“只要老虎隊(duì)的主場(chǎng)還在這里，我就不會(huì)離開這座城市。”頭發(fā)花白的底特律居民路易斯對(duì)騰訊財(cái)經(jīng)說，“最壞的時(shí)候已經(jīng)過去。”