損毀嚴重的“1美元房”

樓梯、天花板殘破

底特律市中心通用集團總部所在的復興中心建筑群
　　
　　1美元能在底特律買房？真讓中國人心動啊。
　　
　　美國汽車城底特律的別墅只賣1美元，這條新聞最近在國內引起廣泛討論。當人們在社交媒體上發表對美國房價羨慕、不解、質疑等評論的同時，也有投資者開始考慮是否值得去美國房產市場“抄底”。
　　
　　騰訊財經在底特律實地調查發現，“1美元房”在底特律確實存在。
　　
　　當地的Remax房產經紀公司經紀人丹•希尤里斯為騰訊財經展示了底特律市中心附近四處其公司代理的房屋，這四棟房屋的出售價格分別為1美元、75美元、300美元和1000美元。
　　
　　看看1美元的房屋什么樣：這棟房子位于底特律西北方向，距離市中心僅10分鐘車程，位置不錯；但房子毀嚴重，整個房頂已經消失不見，只剩下斷壁殘垣；房屋內部也是凌亂不堪，到處是碎玻璃、斷的電線，斑駁的墻壁以及之前無家可歸的人在這里居住留下的雜物。
　　
　　與其說是房屋，這里更像是一間垃圾清理場。或者說，1美元可以買下這塊地皮。
　　
　　由于受到金融危機的沖擊，底特律房價大幅下挫，貸款人的還款額已經超過了房價，大量房屋抵押貸款人選擇違約，銀行或貸款機構最終將房子收回，這些房子成了住房抵押貸款違約房。希尤里斯介紹說，這棟房屋原先的房主因支付不起貸款，便丟下房子另謀出路。底特律眾多低價的房屋便是屬于這一類房產。
　　
　　底特律能曾是美國最大的城市之一，也是美國過去60余年中城市人口驟減最明顯的城市之一，其城市人口已從鼎盛時期的170萬縮減至目前的70萬。
　　
　　底特律能給中國帶來警醒的是，城市當然會衰敗，如果人們可以自由遷徙的話，就會有人去城空的可能。大量人口遷出造成的房價暴跌、消費乏力，還會更進一步損傷當地經濟，造成惡性循環。
　　
　　3月30日，北京大學中國經濟研究中心教授周其仁在上海的一個城市化論壇上專門提到：“不要認為底特律這樣的情況在中國不會出現。”他認為這對中國的城鎮化的警示體現在，需要把城鎮化的一部分控制機制需要交給市場，而非政府主導。因為居民會根據市場變化選擇適合自己的城市，卻不會按照行政規劃選擇生活、工作地點。他舉例說，在美國每年會有超過1/10的人口移動住處，擇州而居。盡管在中國過去的三十年中，居民人數擴張幾乎發生在每一個城市，但并不意味著慣性會一直持續。
　　
　　當一個城市的人口從聚集周期向分散周期轉變的時候會發生什么？底特律就是一個最值得研究的范本，價格跌至冰點的房產即為標志物。
　　
　　成本詳解：膨脹的“1美元”
　　
　　1美元的房子當然只是底特律房產市場崩潰過程中較為極端的例子，大多數低價房屋的價格為幾百美元至幾千美元不等。根據密歇根房地產商協會的報告顯示，底特律平均房價在2012年為17000美元。
　　
　　均價約10萬人民幣的房子，對中國投資者依然具有吸引力。但那些低價房產的交易、持有等成本，對投資者的壓力甚至要大于房屋總價。騰訊財經對此進行了詳細了解。
　　
　　希尤里斯向騰訊財經介紹說，除了要支付標售價格外，購房者在購房時還需要一次性向底特律市政府繳納房屋驗收費295美元。
　　
　　此外，購房者還需向第三方驗收機構支付600-1200美元不等的驗收費用，驗收機構負責核查該房屋的一切情況，包括此前的抵押貸款情況、房主的信用度等。購房者無須支付中介費，中介費由銀行支付。
　　
　　房屋順利過戶后，新的房主以后要承擔的主要費用就是房產稅。希尤里斯介紹說，房產稅的稅基不是按照房屋的售價，而是按照地產評估師評估的房屋價值來計算，而當年支付的房產稅稅基是三年前的評估價格，房產評估師每年都會對房產價格進行評估，除了金融危機期間，房產評估價格波動較大外，其他年份波動并不大。
　　
　　這意味著，一套目前售價幾千美元的房子，如果政府三年前的評估價格為5萬美元，按照6.8%的房產稅計算，接下來每年要支付3400美元。實際上，對一些低價房來說，每年的持有成本超過房價并不稀奇。
　　
　　希尤里斯表示，這些超低價房均是抵押貸款違約房，目前由銀行所擁有，最近幾年，他所在的房產經紀公司接到越來越多銀行打來的電話，要求他們代理銀行手中的違約房。希尤里斯向筆者展示了一份購房清單，上面的信息顯示這棟售價75美元的房屋目前的主人是房地美公司。
　　
　　這棟售價75美元的房屋狀況稍好，但也經歷過火災損毀。希尤里斯說，很可能是人為的縱火。和1美元房所不同的是，75美元的房屋所在社區環境更好，這棟房屋位于底特律西南方向，距離市中心僅4英里，環境優美，靠近底特律河，對岸便是加拿大安大略省。
　　
　　這棟房子周圍很多房屋狀況良好，整潔一新，希尤里斯說這一地區的房屋平均價格能達到2萬5千美元。而與之僅相隔兩個街區之外的另一個社區，房價甚至能達到50萬美元。
　　
　　此外，300美元和1000美元售價的房屋，狀況就更好一些。1000美元的房屋共三層樓，每層有3-4個房間，甚至連窗戶都基本完好。希尤里斯說，經過簡單修繕，這棟房子應該就可以出租了。
　　
　　而這些房屋的購買者，基本都是以投資為目的，希尤里斯認為，其中并不乏好的投資機會。
　　
　　“相對于如此低的價格來說，我認為還是有一定的投資價值”希尤里斯說，“以那棟1000美元的房子為例，基本上經過簡單修繕，就能以大約800美元每月的房租出租。”
　　
　　希尤里斯表示，底特律周邊的租房市場很火熱，他很肯定地認為，像一些較好社區的房屋，基本上在交到中介手中后，當月就能租出去。
　　
　　希尤里斯認為，金融危機期間，底特律的房價在短期內大幅下跌，目前已經開始恢復，但不能指望在短期內就恢復到危機前的水平。
　　
　　“我認為在10-15年之內，房價會緩慢增長。”希尤里斯說，“但別指望在一兩年內就能有大幅的增長。”
　　
　　政府無力處理違約房
　　
　　據BusinessInsider報道，去年底特律市政府被拖欠的房地產稅高達1760萬美元，根據規定，如果連續三年不繳納房產稅，房產將被政府收回。但面對潮水般的違約房產，人手緊缺的政府只好選擇放任不管。
　　
　　去年一年，底特律市所在的韋恩郡政府選擇對底特律市4萬處已違約的房產不采取任何行動，并且對今年可能出現36000戶違約的房產不采取任何措施。
　　
　　韋恩郡稅務官表示，他們應對這些已經筋疲力盡。自從2008年金融危機以來，該郡的稅務部門已經累計收回了逾期不繳納房產稅的64000處房產，而與此同時，由于財政困難，負責處理的政府部門工作人員反而從80人減少到67人。
　　
　　“我們很缺人手。”韋恩郡稅務辦公室副首席稅務官戴維•曼斯基說，“我們已經盡了最大努力。”
　　
　　此外，還有大量的房產不得不被拆除。但由于底特律部分房產價值損失過大，拆除這些房產的成本甚至已經超過了房產本身的價值。
　　
　　一位名為漢普頓的底特律居民，他的房產位于底特律東部地區。由于他房子的租戶拖欠房租，被驅逐后，一氣之下將他的房子燒毀，而面對殘缺不堪的房子，房主要全部拆除需要花費1萬美元，而這樣狀況的房子目前價值僅為2500美元左右，遠遠低于拆除的成本。
　　
　　截至2011年12月份的數據顯示，底特律市共花費了2000萬美元拆除了4000棟房屋。到目前為止，共有6380萬棟房屋被拆除，而底特律市長賓的目標是到今年底，拆除的總數達到1萬棟。
　　
　　密歇根大學經濟學家馬克·佩里表示，低房價有利于重振底特律經濟，吸引人們來買房，在此居住，并改善政府財政狀況。
　　
　　也有人指出，房屋拆除工作為底特律帶來的新的工作機會，房屋拆除甚至能夠成為一項新的產業。“房屋的拆除將給城市帶來新的工作機會并幫助經濟增長。”底特律市政府的一份報告指出。
　　
　　高失業率、高犯罪率
　　
　　金融危機過去4年后，底特律的問題卻在繼續發酵，這座城市依然在和暴力犯罪和高失業率做斗爭，城市人口進一步萎縮，房地產價格在過去三年，進一步下跌了35%，目前的中位數是4萬美元。大底特律地區2012年失業率達到驚人的17.8%，遠高于美國7.8%的平均失業率水平。
　　
　　根據底特律市政府的報告，居住并在底特律市區工作的僅有7萬人，而有近30萬人居住在底特律北部及西南部。可供對比的是，在北京，像回龍觀這樣的大型社區人口已經超過30萬人了。所以底特律房產市場的規模，與國內城市存在著巨大差異性，這也意味著投資者必須更清楚地了解供需情況才能準確投資。
　　
　　暴力犯罪活動猖獗，也是令人們不愿留在此地的重要原因。由于地方財政捉襟見肘，底特律的警力被大幅削減，從2000年起，底特律的警力減少了三分之一。很多地區甚至成了沒有警察管轄的“犯罪天堂”。根據美國聯邦調查局的報告，底特律每年每10萬人中，便會發生1052起暴力犯罪事件。
　　
　　高失業率、高犯罪率導致城市中居民外流，這進一步減少了財政收入來源，而財政狀況惡化，則更進一步地使上述問題嚴重化，形成惡性循環。
　　
　　事實上，底特律所面臨的問題由來已久，以汽車工業為核心的經濟驅動模式，在過去40年中，一直處于衰落，其背后原因是美國汽車業的不景氣。經濟增長乏力令地方政府的信用狀況堪憂，早在1992年，評級機構穆迪便將底特律的政府債券評級下調至垃圾級。
　　
　　根據底特律市報告顯示，其財政收入近幾年呈持續下滑走勢。從金融危機前的2007-08財年的31億美元，下降至2012-13財年的25億美元。
　　
　　其中房產稅收入從07-08財年的2.45億美元，下降至2012-13財年的1.9億美元，收入稅由2.77億美元，下降至2.29億美元。賭博稅從1.93億美元，下滑至1.72億美元。
　　
　　報告指出，房產稅收入的下滑主要受房地產市場衰退影響，而收入稅及賭博稅的明顯減少則反映了人口外流的趨勢。
　　
　　經濟復蘇？不要指望三大汽車巨頭
　　
　　雖然最近幾年，底特律三大汽車巨頭在政府的救助下，經營狀況實現了復蘇。整個3月份，通用、福特、克萊斯勒的銷售業績同比分別出現了6.4%、5.7%和5%的增長，其中通用24.6萬量的銷售業績創下了5年來最佳3月份銷售記錄。
　　
　　然而，三大汽車廠商也只能算是剛剛擺脫困境，要指望它們幫助底特律經濟還不現實。在金融危機期間，通用曾一度考慮將總部搬離底特律，但最終在州政府的勸說下，以稅收減免為條件，繼續保留其在底特律的總部。當時的密歇根州州長坦言，通用總部在底特律的符號意義十分重大，通用離開底特律，將向外界傳達一個非常糟糕的信號。
　　
　　2008年全年，底特律市政府從通用獲得880萬美元的預扣稅，相當于該政府當年稅收總額2.51億美元的3.5%。而在通用揚言要搬走總部時，無奈的底特律市政府也只好用減免通用大廈房產稅的條件來挽留。
　　
　　“市政府沒有辦法，如果通用走了，那么龐大的一座大廈在那里，政府還是要引入新的公司，但在當時的情況下，沒有人愿意來。”一位知情人士透露。
　　
　　通用總部所在的復興中心，是底特律標志性建筑群。這座極具未來感的現代建筑，坐落在底特律市中心南端，與加拿大安大略省隔河相望。整個建筑群由七棟大樓組成，完成于1977年，見證了美國汽車業最輝煌的時代。
　　
　　目前，通用依然享受著特殊的稅收減免待遇。
　　
　　近日公布的一項報告顯示，通用以及美國銀行等企業位列享受最佳稅收優惠的前十大美國企業。從金融危機至今，通用都不用向聯邦政府繳納任何稅款，盡管去年一年通用實現了1500億美元的營業收入。
　　
　　根據底特律市政府發布的2012-13財年的最新財務報告顯示，從2001年起，汽車工業對底特律市稅收的貢獻率呈下降趨勢，尤其是自金融危機以來，稅收貢獻率呈大幅下降趨勢，從2007年的4000萬美元的預扣稅到目前不足500萬美元的水平。
　　
　　走在底特律街頭，如果僅僅觀察來往的車輛，這座城市和其他美國城市并沒有明顯的不同。各種品牌的車在這里一應俱全，除了通用、福特、克萊斯勒這三大美國汽車生產廠商的車外，日本三大汽車品牌豐田、本田和尼桑，也早已在這座汽車城里占據了半壁江山，然而對于底特律人來說，心中的那一份汽車情結依然難解。
　　
　　“底特律人對汽車有著深厚的感情。”亨利·福特汽車博物館館長馬修·安德森告訴騰訊財經，“這里生活的人們，多多少少都和三大汽車廠商有著聯系。”
　　
　　在市政府工作的底特律當地居民哈利菲·揚對騰訊財經說，最好的時候是20世紀70年代，當時幾乎所有底特律人都為“三巨頭”，或者為“三巨頭”的供應商工作，人們安居樂業，街頭看不到流浪漢，普通工人階層都是富裕的人群。
　　
　　這座城市的另一大驕傲—底特律老虎棒球隊。和熱愛汽車一樣，底特律人也同樣瘋狂地熱愛著體育運動。4月5日，超過4萬5千名底特律球迷來到老虎隊的主場，為主隊吶喊助威，在這場比賽中老虎隊擊敗了紐約洋基隊。
　　
　　“只要老虎隊的主場還在這里，我就不會離開這座城市。”頭發花白的底特律居民路易斯對騰訊財經說，“最壞的時候已經過去。”