【今年，北京、上海、武漢3市1千多家中小房企倒閉。現在，就算放開限購，大家也不可能像一年前一樣，瘋狂買房。理由有6：（1）政策打壓，狂熱已過；（2）增長下降，再難挺拔；（3）熱錢退潮，外需疲軟；（4）順差驟降，流動減少；（5）不能QE，只能ED；（6）害怕壞賬，銀行逃離。不幸的是，大量中小房企倒閉，將導致更加不合理、更加殘酷的房地產市場壟斷，進一步加深不同利益階層的兩極分化。】
 　　前言
 　　房地產依然是全國人民和各地政府關注的熱點。房價走勢如何？房地產的發展前途如何？不僅關系到老百姓的幸福，也關系到城鎮化的健康發展，國家經濟可持續發展的方向。
 　　過去一年，各地方的房價走勢出現若升若降的狀態。但是，有兩點是非常肯定的：（1）就算是上漲，幅度已經非常微弱；（2）土地的價格和出售數量大幅度下降。
 　　今后1年，我們一定會看到如下情形：（1）全國平均房價比最高點下跌20%以上；（2）少數城市的局部，價格的最高跌幅將達到50%。
 　　因此，房地產整體市場走弱已經成為必然。就算國務院現在全面取消限購令，購買房子的瘋狂勁頭，已經一去不復返了。
 　　所以，房地產企業的倒閉潮已經來臨。今年，北京、上海和武漢3個城市，已經有1000多家中小型房地產企業，宣布倒閉。今后，還有更多的房地產企業倒閉。
 　　為什么會有倒閉潮？倒閉潮對房地產行業和中國下一步經濟的發展又有什么影響？請看下面分解。
 　　地產瘋狂已經退潮
 　　有6個理由解釋為什么房地產的瘋狂已經成為過去式。這里先講第一個理由：政策的艱難選擇。
 　　房地產是中國人最主要的投資品。有了房地產，老百姓就會感到安全。但是，現實的情況是，有錢人買了許多房子，沒有錢的人卻買不起房子。
 　　一年來的限購令就是最好的寫照。政府限制的并不是剛性需求，也就是一戶一套的需求，而是限制投資和投機的需求。
 　　限購令實施一年多來，已經產生了非常明顯的效果。那些投資和投機的行為，已經得到了有效的控制。限購，迫使房地產回歸理性。
 　　限購給投機者傳遞兩個信號：（1）政府不愿意、國家受不了大量的投機行為。這種行為，房價飛上天，讓真正需要買房子的中低收入階層，買不起房子。長此下去，老百姓不幸福，對政府和社會不滿，不利安定團結。（2）第二，買房子，可以賺錢，也可以賠錢。如果18大召開后，要求在一定時間內，公布富人和官員的房地產數量，對那些擁有太多房子的人，不一定是好事，而且，有可能是噩夢的開始。
 　　另外，限購是沒有辦法的辦法，是為了防止產生過大的房地產泡沫。過大的泡沫一旦爆破，就會給經濟帶來毀滅性的打擊。把泡沫控制在一定的大小，短期內對經濟發展有很強的制約性，但是，總比大泡沫爆破后所產生的毀滅要好得多。
 　　限購是臨時性措施，長期的措施必須靠兩項有效的政策：（1）征收第一套以上的房地產保有稅，大幅度提高投資，特別是投機的成本。與此同時，利用實名制，有效控制腐敗官員的多占和強占行為。（2）大量建設經濟適用房和廉租房，提高市場有效的房源，保證中低收入階層買得起房，住得起房，大大縮小投機空間。
 　　這種長效政策，能夠有效的控制房價的瘋狂上漲。因此取消限購令，瘋狂買房子的熱潮在未來的3-5年間，不可能再次出現。
 　　限制瘋狂地產的其它因素
 　　除了上面所說的政府干預，當前，還有如下5個因素也會有效的節制房地產的瘋狂。
 　　其一，經濟增長速度明顯下降。今年第一季度GDP增長只有8.1%，同比下跌1.6個百分點。政府的財政收入，進出口貿易，外國投資流入，等等宏觀指標的增長速度也大幅度下滑。中國已經徹底告別了兩位數的增長時期，未來5年的增長速度，將比過去5年的增長速度，下跌2-3個百分點。因此，經濟過熱的事情，也已經終結。
 　　其二，人民幣已經不可能像以前數年，有很大的升值空間。實際上，過去兩個月，人民幣升升降降，沒有很明朗的走勢。這種局面，對那些想靠人民幣升值做發財夢的人，敲響了警鐘。換句話說，熱錢的涌入潮已經熄火。
 　　其三，由于外貿增速急劇下降，外貿順差急劇下降，沿海地區的經濟發展，遇上了多年來從未有過的寒冰。改革開放的最大窗口，深圳市，第一季度的DGP和外貿，雙雙出現負增長。順差消失，央行不需要用新人民幣對沖美元，大大減少沿海地區和其它發達地區的人民幣流動性，用于炒房的資金，驟然銳減。
 　　其四，當下，經濟增長降速，是發展的必然，是內外環境造成的必然。政府不可能，也不敢，動用新的刺激手段來增加投資，再次人為的拉動GDP的增長。如果這樣做，一方面，會在前一個泡沫沒有破滅之前，再次產生新的泡沫。這樣的危險，沒有一個政府敢貿然行事。另一方面，就算政府想再動用QE和信貸擴張，再也找不出投資的途徑。顯然，再大量投資鐵公雞的理由不充分，而且，投資的邊際效益已經接近零，有的工程項目，恐怕已經進入了第二象限。
 　　期五，過去3年的投資擴張，已經造成了11萬億的地方債務，30萬億的新增銀行貸款。這些地方融資平臺的債務，還有大量的銀行貸款沉淀在少數國有企業，特別是房地產的開發占據所有貸款的25%。一旦因為宏觀經濟萎縮，導致國企暴利和房地產暴利萎縮，這些銀行貸款就會成為壞賬。大家知道，國有銀行的光鮮和亮麗的利潤，是建立在壟斷的基礎上的。國家經濟越好，壟斷利潤越大。經濟增長受阻，壟斷利潤同樣減少，加上好年景的盲目貸款擴張，差年景的時候，利潤一定會暴跌。大型國有銀行的高管，不可能不懂這樣簡單的道理。因此，他們不可能在經濟放慢的時候，大肆再度發放貸款，除非他們非常弱智，或者，毫不顧及國家和企業的根本利益。
 　　房企倒閉促進壟斷而不是價格下跌
 　　房地產是國家經濟健康的晴雨表。經濟增速萎縮，必將導致大量的房地產企業破產。今年的種種經濟數據，以及房地產的發展情況，充分證明房地產企業的破產高潮已經來臨。破產的企業，一般是那些規模小、入市晚、沒有任何積累和政府背景的企業。
 　　這些企業，多半是在市場最好的時候殺進去的。一方面，沒有先期的暴利作為依托，另一方面，沒有政府和大銀行的支持。它們一般是用比較高的價格拿地，期望建成后房價繼續上漲。沒有想到，拿完地，建好房，政府來一個限購。房子賣不出高價，也不敢低價賤賣。結果，資金掉了鏈，只好倒閉。
 　　大量的中小企業倒閉，對那些有實力的大型企業來說，卻是一個提高集中度和壟斷度的絕好機會。大型企業，早就富得出油，房價跌，它們的利潤照樣大筆大筆的賺。因此，房價跌，它們并不怕，除了捂住樓盤，繼續囤積居奇以外，就是對那些撐不下去的中小型企業，虎視眈眈，乘機收買和兼并。
 　　因此，中小企業倒閉，不是老百姓的福分，因為房價還會被人為的撐高。它們的倒閉，只能帶來更多、更沒有人性的壟斷。