SOHO中國(guó)的業(yè)務(wù)范圍正逐漸由大本營(yíng)北京擴(kuò)張至上海，隨著兩地銷售項(xiàng)目的大幅增加，問題也逐漸浮出水面。

近日，SOHO中國(guó)上海公司被曝出欠薪事件，引發(fā)眾多關(guān)注。外界對(duì)于SOHO中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式、銷售方式、資金鏈等的質(zhì)疑也隨之而來(lái)。

記者整理上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會(huì)相關(guān)資料得知，SOHO中國(guó)目前在上海共有六個(gè)在建 （待建）工程，其中四個(gè)項(xiàng)目至少共需要追加近60億元的投資。

SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹(微博)號(hào)稱公司擁有200億元現(xiàn)金，但2011年度中報(bào)顯示，實(shí)際資金并不像他所說(shuō)的那么充裕，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物扣除了應(yīng)付稅項(xiàng)、應(yīng)付款項(xiàng)及其他應(yīng)付款，實(shí)際可動(dòng)用的資金或不超過10億元。

由于今年8月5日收購(gòu)的SOHO世紀(jì)大道項(xiàng)目，需要到明年七月才能正式交付，SOHO中國(guó)方面目前可以立即投入銷售的僅望京SOHO和中山廣場(chǎng)SOHO。上述兩個(gè)項(xiàng)目的銷售回款顯然會(huì)成為SOHO中國(guó)在上海擴(kuò)張的“補(bǔ)血站”。

上海6項(xiàng)目待追加投資

SOHO中國(guó)在上海的超高層項(xiàng)目高31層、135.58米的 “外灘SOHO”的開發(fā)尚待時(shí)日。上海市建設(shè)和交通委員會(huì)的項(xiàng)目信息顯示，根據(jù)建設(shè)合同，外灘SOHO項(xiàng)目的開竣工時(shí)間是從2012年至2014年2月6日。

上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉說(shuō)，在資金充裕的情況下，超高層項(xiàng)目?jī)H地基工程就需要一年半時(shí)間，主體工程也只能做到一周一層，工程的外部安裝和內(nèi)部裝修也都需要花費(fèi)時(shí)間。施工方告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞(微博)》記者，上述時(shí)間是整個(gè)項(xiàng)目的竣工時(shí)間。這意味著上述項(xiàng)目的建設(shè)速度，實(shí)際上要快于行業(yè)一般水平。

DTZ戴德梁行寫字樓部董事沈潔表示，在樓市調(diào)控的大背景下，很多公司都比較缺錢，超高層項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)速度普遍在放慢。超高層項(xiàng)目的供應(yīng)量較多，開發(fā)商需要租賃準(zhǔn)備的時(shí)間超過其他項(xiàng)目，往往在竣工前兩年開始預(yù)租，到竣工后兩年完成全部出租。

在整個(gè)行業(yè)超高層項(xiàng)目放慢的情況下，SOHO中國(guó)卻出現(xiàn)比行業(yè)一般水平更快的開發(fā)速度，它的背后是SOHO中國(guó)在上述項(xiàng)目上的大量投入。根據(jù)上海市建設(shè)和交通委員會(huì)的資料，外灘SOHO地塊的總投資達(dá)到18.34億元，僅地基部分就需要投入1億元，而主體工程則需要追加投入3.6億元。這意味著這一項(xiàng)目在未來(lái)的兩年時(shí)間里將至少讓SOHO中國(guó)花掉3億~4億元。

與此同時(shí)，總投資23.8億元的SOHO虹橋項(xiàng)目也在今年下半年獲得建設(shè)許可，扣除15.6億元的購(gòu)地款，也需要SOHO中國(guó)再投入8億元。在明年5月前，SOHO中國(guó)就需要為地基部分的工程支付工程款2億多元。

今年六月收購(gòu)的上海海南路10號(hào)四川北路站地塊項(xiàng)目，雖然凈資產(chǎn)價(jià)值有9.57億港元，但總投資額達(dá)到14.3億元，意味著該公司還要再支付6億元左右的投資。

同樣于今年4月13日收購(gòu)的軌道交通十號(hào)線海倫路地塊，建設(shè)部門的申報(bào)資料顯示，項(xiàng)目的總投資額達(dá)到40億元，而開發(fā)這一項(xiàng)目的上海杭鋼嘉杰實(shí)業(yè)有限公司截至去年底資產(chǎn)凈值，也只有9760萬(wàn)元。

粗略計(jì)算，上述4個(gè)在建項(xiàng)目尚需投入近60億元。此外，曹家渡項(xiàng)目以及復(fù)興路項(xiàng)目都需要SOHO中國(guó)方面追加資金投入開發(fā)。

就SOHO中國(guó)在上海的幾大項(xiàng)目共需要增加多少投入，能否以及如何保證資金來(lái)滿足這項(xiàng)項(xiàng)目施工問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪了SOHO中國(guó)方面，但截至記者發(fā)稿，SOHO中國(guó)方面尚未回復(fù)。

可動(dòng)用資金或難滿足

SOHO中國(guó)在上海的動(dòng)作越來(lái)越大，但該公司目前可以動(dòng)用的資金能否跟上快速擴(kuò)張的步伐？

根據(jù)SOHO中國(guó)2011年上半年財(cái)報(bào)，截至6月30日，該公司擁有的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為114.4億元，但僅稅項(xiàng)和應(yīng)付賬款及其他應(yīng)付款等短期流動(dòng)負(fù)債就達(dá)到88億元，另外還有今年8月剛剛收購(gòu)的SOHO世紀(jì)大道的18.5億元。僅上述所需支付的稅款、應(yīng)付款以及收購(gòu)項(xiàng)目款總額就達(dá)到106.5億元。很顯然，SOHO中國(guó)方面如果付清全部欠款，那么所剩余的資金將不足8億元，而這還是在一年內(nèi)到期的49.59億元銀行貸款能夠續(xù)期的情況下。

上半年財(cái)報(bào)還顯示，SOHO中國(guó)已有四個(gè)項(xiàng)目達(dá)到了土地增值稅清算的條件，其中丹棱SOHO的銷售率為91%，銀河SOHO的銷售率為89%，東海廣場(chǎng)SOHO的銷售率為93%，三里屯SOHO的銷售率則高達(dá)98%。按照上述銷售比例，上述四個(gè)項(xiàng)目均面臨土地增值稅清算。

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前的報(bào)道，按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》規(guī)定，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積比例在85%以上時(shí)，便可要求進(jìn)行土地增值稅清算。

事實(shí)上，SOHO中國(guó)的土地增值稅已經(jīng)開始清算。財(cái)報(bào)顯示，該公司僅上半年所付的稅項(xiàng)就超過25億元。而去年全年該公司支付的包括土地增值稅在內(nèi)的所得稅稅項(xiàng)總共只有19.27億元。SOHO中國(guó)日前也向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者確認(rèn)了有關(guān)稅項(xiàng)正在清算中。

另外，該公司9月份前到期的應(yīng)付賬款及其他應(yīng)付賬款就超過16億元，至于收購(gòu)附屬公司以及應(yīng)付關(guān)聯(lián)人士款項(xiàng)也超過10億元。

SOHO中國(guó)目前仍然有繼續(xù)收購(gòu)物業(yè)的動(dòng)向。根據(jù)媒體公開報(bào)道，SOHO中國(guó)有意向上海證大房產(chǎn)方面收購(gòu)?fù)鉃┙鹑谥行牡貕K40%的股權(quán)，需38億元資金。上海證大方面也于12月19日發(fā)布公告，披露了確實(shí)有第三方向該公司提請(qǐng)收購(gòu)，只是未透露具體收購(gòu)方。對(duì)媒體的上述收購(gòu)傳言，SOHO中國(guó)方面也不作回應(yīng)，只是說(shuō)“公司收購(gòu)?fù)恋鼗蝽?xiàng)目以充實(shí)土地儲(chǔ)備是發(fā)展的需要，同時(shí)公司對(duì)項(xiàng)目的選擇很謹(jǐn)慎，嚴(yán)要求，務(wù)必使得公司價(jià)值最大化，保護(hù)股東利益。”

此前，北京市朝陽(yáng)市稅務(wù)局某工作人員也告訴記者，如果該公司已經(jīng)申報(bào)稅務(wù)局批準(zhǔn)延期交稅，緩交土地增值稅似乎是SOHO中國(guó)解決資金難題的一個(gè)辦法。

上海新閔律師事務(wù)所合伙人劉福元卻不這么認(rèn)為。據(jù)他介紹，銷售比例超過85%就已經(jīng)滿足了清算土地增值稅的條件，而那些被批準(zhǔn)延期交納的項(xiàng)目，實(shí)際上可以延期的時(shí)間只有三個(gè)月。換句話說(shuō)，企業(yè)不可能無(wú)休止地拖延稅款不支付。如果企業(yè)持續(xù)拖延，當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)部門就會(huì)計(jì)算滯納金，嚴(yán)重的還會(huì)訴請(qǐng)法院封存賬戶，并對(duì)房企的部分資產(chǎn)進(jìn)行拍賣。

商業(yè)地產(chǎn)銷售趨緩

在建項(xiàng)目需要大量資金追加投入，一年內(nèi)到期的各類稅項(xiàng)和應(yīng)付賬款也必須結(jié)清。對(duì)于SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)，解決上述資金需求的辦法只有兩個(gè)：加速銷售現(xiàn)有項(xiàng)目并能夠迅速回籠資金，同時(shí)積極通過各種途徑融資。

半年報(bào)顯示，望京SOHO于2011年8月20日開始預(yù)售，截至2011年8月23日，已實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約26.23億元，約12%；中山廣場(chǎng)于2011年8月14日開售，截至8月23日，已售出25%，實(shí)現(xiàn)合同銷售額14.33億元。如果按照上述比例計(jì)算，兩個(gè)項(xiàng)目的最終銷售額有望超過250億元。

雖然這些項(xiàng)目的銷售可能會(huì)需要支付大量的稅費(fèi)，但回籠的資金足夠支付上海同時(shí)在開發(fā)的上述六個(gè)項(xiàng)目，甚至還可以去收購(gòu)其他項(xiàng)目。根據(jù)媒體報(bào)道，SOHO中國(guó)僅收購(gòu)?fù)鉃╉?xiàng)目40%股權(quán)就需38億元。而這一項(xiàng)目的總投資額超過150億元，扣除92億元的土地款，還需要再投入58億元，按照40%的股權(quán)比例，SOHO中國(guó)在購(gòu)入地塊之后，還需要再拿出22億元投資工程建設(shè)。

同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉說(shuō)，由于上海銀監(jiān)局規(guī)定商用物業(yè)必須整體竣工后，才能向購(gòu)房者提供貸款，第四季度截至12月15日，上海的寫字樓銷售量只有23萬(wàn)平方米，而第三季度的銷售量達(dá)到55萬(wàn)平方米，銷售規(guī)模明顯下降。

整體市場(chǎng)成交量的下降顯然也影響到了SOHO中山廣場(chǎng)項(xiàng)目。SOHO中國(guó)上海公司原銷售總監(jiān)胡大維曾告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，SOHO中山廣場(chǎng)目前銷售額為18億元，整體去化率為40%。根據(jù)SOHO中國(guó)的上半年財(cái)報(bào)，截至8月底SOHO中山廣場(chǎng)的合同銷售率就已經(jīng)達(dá)到了25%，增速不算理想。

用友長(zhǎng)伴管理咨詢總監(jiān)張朝峰甚至認(rèn)為，明年上半年就會(huì)有一部分商業(yè)地產(chǎn)降價(jià)銷售。張宏偉認(rèn)為，在這樣的背景下，SOHO中國(guó)可能需要更多從銀行借貸。張朝峰則認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)在建工程的借貸其實(shí)會(huì)比住宅的在建工程借貸更難；如果要通過借貸融資，渠道只能是境外融資或者信托基金，以及其他的融資方式。此前的調(diào)查顯示，這一類的創(chuàng)新型融資占國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目比例并不高。

在這樣的大背景下，張朝峰認(rèn)為SOHO中國(guó)目前收購(gòu)證大外灘項(xiàng)目并不合適。張宏偉更進(jìn)一步指出，與其收購(gòu)?fù)鉃┙鹑谥行倪@樣的項(xiàng)目，不如把手上的多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)完成，所產(chǎn)生的現(xiàn)金流和利潤(rùn)會(huì)對(duì)SOHO更為有利。