不敢漲價，開發商喜中有點“慌”

中央媒體密集警告“二輪調控”，各種政策武器或將“十月圍城”

1 開發商心態

買房人這么踴躍，連三五年后的剛需群體都提前出手了，那么，開發商應該是喜上眉梢了，漲價沖動似乎也該跟著需求“釋放”了。可是，情況卻完全不是這樣的——

不敢爭當漲價“領頭羊”

記者昨天在南京各大售樓處采訪時，最大的感受是開發商明顯低調很多，有的樓盤不聲不響提前幾天便開始認購，有的樓盤則不對外宣布開盤，私下里打打電話發發短信聯系買房人。而更為低調的則是價格，雖然不少消費者此前都擔心，市場轉好開發商會不會漲價，但從昨天的開盤情況來看，多數樓盤開出的房價都比較平易近人，大幅漲價的情況幾乎絕跡。

“你問開發商想不想漲，肯定想啊，只不過他不敢漲，一漲就死定了。”一位長期研究南京樓市的專業人士表示，新的調控政策隨時有可能出臺，中央級媒體的表態也令開發商寢食難安，誰都不敢做“領漲者”，一來會遭到買房人的冷落，二來也容易被政府部門“盯上”，成為反面教材。“所以大家都在低調賣房，趁新一輪調控政策尚未出臺趕緊跑量。”

熱賣恐招來新一輪調控

在周末來臨之際，一條微博曾引來熱議。某網站的一位工作人員發起討論，周末有如此多的樓盤，去化率會有多高，會有什么樣的結果。這條討論吸引了很多人來評論，包括一些開發商的銷售人員、買房人和媒體人士。有人擔心，“如果這近2000套房源能達到60%的去化率，是否會引來政策層新一輪的調控呢？”一位銷售員這樣表示。

而昨天很多樓盤的熱銷似乎也證實了這個擔心。名為“劉*南京”的網友評論道：“幾乎所有項目傳來的都是捷報，政府該坐不住了吧。”這代表了很多買房人的心聲和開發商的顧忌。一些開發商私下表示，賣得好雖然令人歡喜，但是如果市場熱得太快，還真怕政府再調控，好不容易觀望期才結束，市場要再跌入低谷，接下來的日子就更難過了。

2 中央媒體表態

開發商的擔心，不是沒有道理的。請看兩大權威媒體在“金九”之際罕見的密集表態——

新華社七駁“樓市即將回暖”

從樓市所謂“金九”開始前一天，新華社就發文分析開發商敢于在嚴厲調控下“逆市漲價”的行為，提出要鏟除“土地財政”這個房價背后的“根”。接下來特別是在“金九”頭兩周樓市確實顯現出量價齊升態勢的時候，新華社密集發文強硬否認樓市“回暖”，同時嚴厲指責“樓市調控會影響經濟增長”的論調別有用心，這樣罕見的密集發文和強硬語氣意味深長。

●8月30日“必須打擊開發商‘逆市操作’”

●9月10日“政策不會容忍房價報復性上漲”

●9月13日“警惕負利率格局助長房價猛漲”

●9月14日“房地產市場還談不上‘回暖’”

●9月15日“弄清空置房根本不是什么難題”

●9月15日“房價回調是百姓期望，也是控制風險的需要”

●9月17日“調控應該態度更鮮明、立場更堅定”

人民日報六發“二次調控預警”

在大多數媒體還沒有對最新一輪調控效果進行質疑的時候，人民日報率先用一篇《別讓樓市調控成了百日維新》拉開了“調控必須繼續深入”的宣傳序幕。接下來短短一個月，人民日報接連6次發出政策調控預警，“二輪調控”似乎已經是箭在弦上不得不發。尤其值得注意的是，雖然是新華社率先提出房價應該“合理回落”，但在樓市博弈一片混沌，開發商和買房人都無法判斷房價走勢的情況下，是人民日報第一個提出了“房價合理回落是大勢所趨”的提法。

●8月17日“別讓樓市調控成了‘百日維新’”

●8月20日“房產稅呼之欲出下半年或出新政”

●8月30日“別再夸大樓市剛性需求”

●8月31日“房價合理回落是大勢所趨”

●9月9日“保民生就要堅持調樓市”

●9月15日“樓市調控已到關鍵時期不可動搖”

3 調控姿態

那么，情況是否真如中央媒體所“暗示”的那樣呢？17日，銀監會剛剛表明沒有后續房產調控政策出臺。但是，不僅南京，全國多個城市的樓市均疑似“回暖”。據稱國務院已開始調研樓市“回暖”，新一輪調控政策的“腳步”，還離我們有多遠？

樓市會不會“再調控”？

可能，因為調控不影響經濟增長

一些開發商樂觀地認為，房地產業還是支柱產業，為了經濟的增長，也許政府不會輕易啟動新一輪宏觀調控。對此，專家指出，樓市調控并不影響保8目標，政府并無后顧之憂，開發商不可心存僥幸。

南京大學經濟學院博士生導師高波教授告訴記者，“前兩天看到國家統計局局長公布的數據，1-8月份全國房地產開發投資增長同比高達37%左右，這表示在上半年史上最嚴厲的樓市調控之下，雖然銷售大幅下滑，但房地產投資仍然保持較高的增長，房地產對經濟的貢獻并沒有減弱。說明樓市調控沒有影響整個經濟增長。”

前不久，任志強來南京出席太湖論壇時也認為，房地產并不會拖累全年保8的目標。“房地產對宏觀經濟的影響大約在2個百分點，沒有這2個百分點了，也不影響保8，所以政策不會緩和。”

在這樣的大前提下，如果房價出現報復性反彈，政府啟動新一輪宏觀調控也就不會再有顧慮。

調控最快10月能啟動？

不一定，要看有沒有報復性反彈

最近中央級媒體頻頻發出新一輪調控可能啟動的聲音，另有媒體甚至提出新調控就在10月啟動。專家認為，這些風聲更多地是在對開發商予以警示和震懾，調控的利劍高懸，但不一定真正落下，如果房價出現大幅反彈，才會促使政府再出猛招。

一位開發商指出，“最近調控的風聲漸緊，我覺得這是政府在發出警告信號。從目前南京的市場來看，這種震懾還是有效果的，本周開盤賣得好的，還都是優惠幅度比較大的”。

高波教授也認為，目前的樓市還不能視為從回暖走向繁榮，仍然處在復蘇往回暖的階段，消費者不降價就不出手的特點還比較明顯，從目前來看，本輪調控的效果還是成功的。“九月本就是樓市銷售旺季。下半年繼續緊縮型調控是肯定的，但調控有兩種，一種是維持現狀，一種是再出新招。如果銷售正常，不會猛然放量，銷售增長保持在10%-20%，價格穩定，那么調控將維持現狀；如果銷售量猛增，房價出現報復性反彈，目前的風聲就將會變成真正的調控政策。”

樓市調控還有幾張牌？

政策儲備充分，不排除有“核彈”

對于新一輪的宏觀調控，專家認為，政府有著充分的政策儲備。

【加息】此輪“負利率”已持續了7個月。最近，有關加息的呼聲也日漸高漲。不過，有媒體稱，央行在加息政策這方面一直都有預案，采取加息還需要有一段觀察期，起碼要CPI上漲高于3%持續3個月以上，才會引入明確的政策。全國七、八兩個月的CPI都已超過3%，九月的CPI指數也因此顯得很關鍵。

【征稅】物業稅和房產稅一直是新政以來熱議的話題，不過專家認為，閑置稅征收的可能性更大。高波教授認為，閑置稅是對樓市投機者的精準打擊，“如果你有兩套房，一套自住，一套如果拿來租賃，有租賃稅發票，那也不算閑置，如果既不住又不租，就應該征稅。”

【限制購房套數和異地購房】國十條規定，地方政府可根據實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。但目前除北京外，其他城市基本還沒有對購房套數下指標。專家認為，如果房價猛漲，這一政策也有可能在多個城市普遍實行。此外，異地購房目前僅是貸款有限制，并沒有禁止購買。

【加強住房保障】高波教授指出，住房保障不僅是民生工程，也可以有效平抑市場房價。

這些都是可想而知的手段，而任志強前些日子所坦白“最害怕”的“政策核彈”到底是什么，目前誰也不敢預測。