今年的9月26日，是深圳特區(qū)30周年紀念日，網(wǎng)友們又把我評為“深圳特區(qū)30年10大最受爭議的人物”之一，在投票區(qū)提及的主要是2008年的那場關(guān)于房價的賭局。現(xiàn)在，時過境遷，我覺得有必要公布當時我為什么會獲勝的幾個關(guān)鍵點，這是兩年來無論多少記者向我追問我都沒有回答的問題。

在當時，無論徐教授多么高明，但是，他都不熟悉深圳。而我們身在深圳的人，幾乎對深圳或多或少都有一些愛恨交加。俗話說，愛之越深，恨之越切。所以，深圳報業(yè)集團的同仁不管性格如何，大多奮勇獻身自己的職業(yè)。我在這樣的環(huán)境中工作了5年，研究房地產(chǎn)市場的變化，就成了我多年的積累。我想也能給現(xiàn)在的買房人一些判斷價格趨勢的指引。

2007年7月初，徐教授在深圳的觀點通過媒體傳播后，在深圳引起了很大的反響。當時，我只是站出來反駁他的觀點，而且，反駁的理由也很表面，主要是指深港兩地房價不可類比，人均GDP和實際購買力完全不一樣，所以，房價產(chǎn)生的差距也非常正常。奇怪的是，我的反駁為何偏偏就讓徐教授看見了，他于是作了一個回應(yīng)，并提出如果明年的這個時候房價比現(xiàn)在高，那將怎么辦？

這樣其實就是準備向我挑戰(zhàn)，而且，看得出來，徐教授非常自信。當然，他當時是一個有著“中國民間銀行之父”之稱的鼎鼎大名的教授，不僅頭頂中國最高學府北京大學的桂冠，還是加拿大安大略大學的終身教授。我等只是剛剛學會用拼音打字的網(wǎng)絡(luò)寫手，如何能較真？因此，我當時召集了我的助手們，一起來研究，看看能不能回應(yīng)教授的挑戰(zhàn)。

很顯然，當時面臨的問題是，深圳房價從沒有下降過，究竟房價會不會下降的問題？大家心里都沒有數(shù)，我都有些絕望了。深夜，我根據(jù)我的直覺，給大家提了一個問題，那就是在政策層面沒有大的改觀的情況下，房價受什么因素影響，漲跌之間有沒有一個臨界點？這個問題啟發(fā)了大家的思維。

當時有三個因素對我有利：一是國八條剛剛執(zhí)行，政府頒布9070的政策會影響明年房價結(jié)構(gòu)性下降，因為普通住宅供應(yīng)量在增大；二是來深圳的白領(lǐng)和打工一族來深圳賺錢的多，安居成本太高，很多人賺了錢就想回老家，沒多少人想買房子；三是那是最大的購買力是香港人，公務(wù)員等都很少買房子，更沒有什么保值的概念。

所以，我們?nèi)绻�回�?yīng)徐教授，最重要的是要找到房價漲跌的臨界點。那么，這個臨界點我們是怎么來找到的呢？我們把2004年以來每一年深圳房地產(chǎn)的資金、銷售、庫存、房價、房貸余額和土地情況的重要數(shù)據(jù)全部找了出來，作了一個分析，對三年的各類數(shù)據(jù)加權(quán)平均，取其中值，最后確認了房價漲跌預(yù)測值的臨界點是新房存量，在北京叫做現(xiàn)房存量。

2004年以來，深圳歷年新房存量在3萬套左右，2007年7月已經(jīng)突破了4萬套。根據(jù)我們的測算，低于4萬套的50%，房價就要上漲；高于4萬套的30%，房價就要下降。這是我們當時花了兩天兩夜的時間研究出來的成果，能不能得到市場的驗證，我們還不知道。如果我們認為房價要下降，那么，到2008年7月，深圳新房存量應(yīng)該突破52000套。開發(fā)商資金鏈會斷裂，所以，守不住價格。

當然，我最后確認房價一年會下降的主要因素還是市場的因素，并因此回應(yīng)了徐教授。現(xiàn)在想來，尋找房價漲跌的臨界點的方法是正確的，所以，盡管沒有過多的研究政策和貨幣的變化，也沒有影響我們的判斷。這次回應(yīng)后，我和徐教授有過兩次相遇，大家彼此都沒有提及房價賭局的事。

2008年5月下旬，徐教授在博鰲接受記者采訪時，主動談起了房價賭局，并認為我一定會輸。輿論于是窮追不放，一直持續(xù)到賭局揭曉。那時，深圳新房存量已經(jīng)突破了56000套，深圳房價已經(jīng)整體大跌。而徐教授則根本沒關(guān)注深圳房價的走勢，直到7月上旬，南方都市報記者告訴他，深圳房價已經(jīng)在下降，他才醒悟過來，開始登報道歉。

現(xiàn)在深圳新房存量在2,2萬套附近徘徊5個月后，上周新房存量猛增到2.9萬套。根據(jù)我對深圳今年后四個月的開盤量分析，將有4萬余套住宅推向市場，而按照現(xiàn)在平均一天120套左右的銷量，只能銷售14000套左右，新房存量將在年底突破5.4萬套。所以，深圳未來房價整體下降的趨勢已經(jīng)明朗，只有降價增大銷量，才能延緩泡沫破滅的時間。