銀行業(yè)對房價下跌的壓力測試，是以其昏昏，使人昭昭。很多人將壓力測試當成了房地產政策的風向標，對具體的標準不甚了了。

  一則來自彭博社的報道稱，銀監(jiān)會要求在一些前期房價過度上漲的城市，銀行進行第二次壓力測試，將房價下跌50%-60%的最惡劣情況放在壓力測試當中。這則消息未知真假，由于與收緊三套房貸的消息同時出爐，一些分析人士順理成章得出房地產調控不會放松的結論。

  筆者贊同房地產調控不會放松，但認為房地產政策遭遇強大的抵抗，邊際效應正在遞減，如果沒有更加有針對性的政策出臺，所謂房地產調控會成為一場心照不宣的游戲。房地產壓力測試是游戲的組成部分。

  公眾并不清楚測試的標準，只知道測試的樂觀結果。

  今年5月，銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行開展房地產貸款壓力測試，分析不同壓力情景下，房地產貸款所受到的沖擊。測試分為輕、中、重三種不同壓力情景，分別指全國房地產價格平均下跌10%、利率上調27個基點，房價下跌20%、利率上調54個基點，房價下跌30%、利率上調108年基點的情況。

  測試的結果讓人心安，即使在最重的假設壓力下，樣本銀行房地產不良貸款率會上升2.2%，稅前利潤下降20％。交行、工行建行、招行、民生可容忍的下跌極限分別為30%、35%、37%、40%，46家農村商業(yè)銀行將上升3.5個百分點、貸款損失率增加30％。而上海銀監(jiān)局最新披露的數據顯示，滬主要中外資銀行以2010年3月31日信貸數據為基準，對房地產相關貸款進行了壓力測試。總體來看，壓力情景下對銀行業(yè)經營整體影響較小，即使房價下跌30%，銀行貸款不良率也僅從1.04%升至1.41%。此外，在輕度、中度和重度壓力情景下，個人住房貸款不良率將從0.36%的基準水平，分別升至0.58%、0.74%和1.58%。

  房貸壓力測試并未全面反映銀行直至金融領域的風險，公眾無法真正心安。

  我國的房貸壓力測試標準模糊。根據《中國證券報》披露的消息，商業(yè)銀行壓力測試采用“專家判斷”法，基本步驟為設定壓力情景——分析借款人現金流，財務成本變動時，第一還款來源影響程度——分析抵押物變現收入覆蓋貸款本息情況——綜合評估判斷借款人足額償還貸款本息能力——判斷對五級分類結果變動。

  對個人住房貸款的測試，商業(yè)銀行需要根據住房重估價格、借款人及其家庭收入支出情況等參數值，由分行按照當地的房市變動，借款人行為特征等具體因素進行測算，由銀行根據經驗值確定安全警戒線。這其中就存在模糊之處，樓市變動難以把握，借款人的行為特征更是難以琢磨。以筆者親身經歷的為例，貸款行與開發(fā)商連手，只要你有工資證明，根本不管收入真假，就大筆發(fā)放貸款。這是爭奪房貸的常見現象。

  銀行依靠的經驗值并不靠譜。房價不管下跌多少，只要超過重置成本，貸款者就會覺得不劃算，把房產交給銀行了事，類似于美國的止贖、中國的止貸現象就將大量發(fā)生。香港地區(qū)房價大跌，壞帳率并未相應上升，可見國人對信用與房產一樣珍視。這是虛幻的想像，在信用卡惡意透支、網絡金融詐騙越來越普遍的情況下，依靠香港與日本的經驗值是危險的。我國還沒有完整的房地產周期，以08年的經驗同樣無法應對房地產進入下降通道后的情況。

  銀行更沒有考慮到房地產價格大幅下降，導致宏觀經濟風險與銀行自身資產縮水。對房地產開發(fā)貸款，監(jiān)管機構要求預測房地產價格下跌和基準利率上升對企業(yè)還款能力帶來的影響。銀監(jiān)會要求銀行分析房地產價格下跌，抵押物變現收入能否足額覆蓋貸款風險敞口。抵押物按什么價格變現？失去流動性的抵押物一錢不值，美國底特律有不少數美元一棟的房子沒人問津。到時候，銀行會發(fā)現手中握有大量缺乏流動性的房地產，無處兌現。更大的風險是，缺乏抵押物，缺乏資產流動性，中國就會像金融危機時期的美國一樣，處于信用凍結狀態(tài)。

  目前的房貸壓力測試標準有漏洞可鉆，對資產變現過于樂觀，房貸與宏觀經濟、與整體信用市場割裂。在這方面美國人早就有了教訓，所有才有對表外資產的監(jiān)管，對衍生品市場的警惕，以及對于資產變現能力的要求。

  房貸壓力測試有必要，但壓力測試成為提升信心的手段如歐洲的銀行壓力測試，或者成為恐嚇的手段，如中國的房貸壓力測試，多測幾遍之后，監(jiān)管層就會成為喊“狼來了”的孩子，沒有人會當真。