銀行業對房價下跌的壓力測試，是以其昏昏，使人昭昭。很多人將壓力測試當成了房地產政策的風向標，對具體的標準不甚了了。

  一則來自彭博社的報道稱，銀監會要求在一些前期房價過度上漲的城市，銀行進行第二次壓力測試，將房價下跌50%-60%的最惡劣情況放在壓力測試當中。這則消息未知真假，由于與收緊三套房貸的消息同時出爐，一些分析人士順理成章得出房地產調控不會放松的結論。

  筆者贊同房地產調控不會放松，但認為房地產政策遭遇強大的抵抗，邊際效應正在遞減，如果沒有更加有針對性的政策出臺，所謂房地產調控會成為一場心照不宣的游戲。房地產壓力測試是游戲的組成部分。

  公眾并不清楚測試的標準，只知道測試的樂觀結果。

  今年5月，銀監會要求商業銀行開展房地產貸款壓力測試，分析不同壓力情景下，房地產貸款所受到的沖擊。測試分為輕、中、重三種不同壓力情景，分別指全國房地產價格平均下跌10%、利率上調27個基點，房價下跌20%、利率上調54個基點，房價下跌30%、利率上調108年基點的情況。

  測試的結果讓人心安，即使在最重的假設壓力下，樣本銀行房地產不良貸款率會上升2.2%，稅前利潤下降20％。交行、工行建行、招行、民生可容忍的下跌極限分別為30%、35%、37%、40%，46家農村商業銀行將上升3.5個百分點、貸款損失率增加30％。而上海銀監局最新披露的數據顯示，滬主要中外資銀行以2010年3月31日信貸數據為基準，對房地產相關貸款進行了壓力測試。總體來看，壓力情景下對銀行業經營整體影響較小，即使房價下跌30%，銀行貸款不良率也僅從1.04%升至1.41%。此外，在輕度、中度和重度壓力情景下，個人住房貸款不良率將從0.36%的基準水平，分別升至0.58%、0.74%和1.58%。

  房貸壓力測試并未全面反映銀行直至金融領域的風險，公眾無法真正心安。

  我國的房貸壓力測試標準模糊。根據《中國證券報》披露的消息，商業銀行壓力測試采用“專家判斷”法，基本步驟為設定壓力情景——分析借款人現金流，財務成本變動時，第一還款來源影響程度——分析抵押物變現收入覆蓋貸款本息情況——綜合評估判斷借款人足額償還貸款本息能力——判斷對五級分類結果變動。

  對個人住房貸款的測試，商業銀行需要根據住房重估價格、借款人及其家庭收入支出情況等參數值，由分行按照當地的房市變動，借款人行為特征等具體因素進行測算，由銀行根據經驗值確定安全警戒線。這其中就存在模糊之處，樓市變動難以把握，借款人的行為特征更是難以琢磨。以筆者親身經歷的為例，貸款行與開發商連手，只要你有工資證明，根本不管收入真假，就大筆發放貸款。這是爭奪房貸的常見現象。

  銀行依靠的經驗值并不靠譜。房價不管下跌多少，只要超過重置成本，貸款者就會覺得不劃算，把房產交給銀行了事，類似于美國的止贖、中國的止貸現象就將大量發生。香港地區房價大跌，壞帳率并未相應上升，可見國人對信用與房產一樣珍視。這是虛幻的想像，在信用卡惡意透支、網絡金融詐騙越來越普遍的情況下，依靠香港與日本的經驗值是危險的。我國還沒有完整的房地產周期，以08年的經驗同樣無法應對房地產進入下降通道后的情況。

  銀行更沒有考慮到房地產價格大幅下降，導致宏觀經濟風險與銀行自身資產縮水。對房地產開發貸款，監管機構要求預測房地產價格下跌和基準利率上升對企業還款能力帶來的影響。銀監會要求銀行分析房地產價格下跌，抵押物變現收入能否足額覆蓋貸款風險敞口。抵押物按什么價格變現？失去流動性的抵押物一錢不值，美國底特律有不少數美元一棟的房子沒人問津。到時候，銀行會發現手中握有大量缺乏流動性的房地產，無處兌現。更大的風險是，缺乏抵押物，缺乏資產流動性，中國就會像金融危機時期的美國一樣，處于信用凍結狀態。

  目前的房貸壓力測試標準有漏洞可鉆，對資產變現過于樂觀，房貸與宏觀經濟、與整體信用市場割裂。在這方面美國人早就有了教訓，所有才有對表外資產的監管，對衍生品市場的警惕，以及對于資產變現能力的要求。

  房貸壓力測試有必要，但壓力測試成為提升信心的手段如歐洲的銀行壓力測試，或者成為恐嚇的手段，如中國的房貸壓力測試，多測幾遍之后，監管層就會成為喊“狼來了”的孩子，沒有人會當真。