（內容導讀：2010年下半年，房地產市場回調、房價下降的大勢將進一步強化，房價將出現明顯下降，但消費者還將繼續觀望乃至棄購，成交還將繼續低迷；土地市場也將繼續低迷市勢，地價也將跟隨房價下降而滯后性下降…本文內容系個人觀點，僅供參考，不構成任何人或任何機構、企業做出任何決策的依據，也不構成對文中提及的個人或機構的評價。）
 
調控已取得初步效果

自中央政府啟動新一輪房地產調控尤其國務院4月中旬出臺“新國十條”以來，力度空前的房地產調控政策已經在一定程度上顯現了效果。5月份后，隨著調控繼續深化，尤其5月31日國務院發布通知同意逐步推進房產稅改革及6月4日住建部、央行、銀監會聯合發布通知明確二套房的認定標準后，6月份，房地產市場已加速異變，房價下降的市勢已越來越明確。

目前，放眼全國各地房地產市場，成交量持續大幅下降，降價潮已相繼出現。盡管下降幅度有限，但房價下降大勢已經確立，房地產市場已經重回深度調整通道，消費者繼續觀望乃至棄購，市氣持續低迷，成交量加速下降，甚至不少樓盤出現了“零成交”。一度不愿意降價的開發商們，嘗到了“零成交”的苦澀滋味，不得不放棄原有策略，進行降價促銷或加大降價促銷力度，有的甚至已在醞釀7折降價促銷，使房價直接下降30%。

不難看出，至今，房地產調控已經取得了初步效果。接下來，由于、市場依然很糾結，房價下降有限，離預期比較遠，所謂抄底之日遙遙無期，而此前過度透支了大量有效需求，未來購房用于自住的有效需求非常短缺，就連這些有限的有效需求中多數也將會因價格過高、支付能力有限、支付意愿不高、房地產調控還將繼續強化而繼續觀望，所謂的剛性需求的剛性已經軟而不剛，而投資投機在相當長的短時間內將繼續原理市場，并加入到賣房者陣營中，因此，低迷的市勢還將繼續，成交量還將繼續下降，至少會繼續維持低位。

 
下半年房價將出現明顯下降

基于目前房地產調控和市場實際形勢來看，如不出現意外，本文作者陳真誠認為，下半年，房價將出現明顯下降，房地產市場回調大勢將進一步強化；地價也將跟隨房價下降而下降，土地市場繼續低迷。其主要理由如下：

首先，大家知道，政府此輪調控的決心非常大，態度非常堅決。基于種種信號來看，中央政府在今年內幾乎不可能改變對房地產調控的態度和目的，因而房地產調控政策也不可能有大的改變，調控可能還將深化，政策效力還將持續發酵，進一步影響房地產預期。從目前國內外經濟形勢來看，也難再次出現2008年政府因金融危機而救市的那一幕。

其次，“新國十條”中所列出的政策內容，正在逐步得到細化、執行。尤其是，最近國務院批準“逐步推進房產稅改革”，基本上使得“新國十條”中中所提到的合理引導個人住房消費的稅收政策這一調控政策內容預期懸念基本得以落地，意味著很可能于下半年在在上海等城市試點開征改革后的房產稅，也意味著將來可能在全國更多城市逐步相繼開征。這種未來調控政策預期，將房地產預期形成打擊，尤其將對下半年的房價預期形成重創，可能導致房價加速下降。

第三，調控成敗的關鍵因素之一，取決于地方政府的執行力度。自4月下旬以來，青島、北京等城市陸續出臺了地方執行細則，無疑會有更多的城市陸續出臺地方政策細則。隨著越來越多的城市出臺地方政策細則，將對房地產預期形成進一步影響，加速房地產市場步入調整通道。

第四，盡管宏觀經濟還面臨諸多不確定因素的影響，但宏觀經濟中的結構性問題已經日趨嚴峻，通貨膨脹已經成為現實，壓力已經越來越大。雖然目前央行還沒有加息，但在今年加息當成為定局。一旦加息，盡管并非針對房地產而出的調控手段，而是旨在打擊通貨膨脹的宏觀經濟調控工具，但意味著資金成本上升，打擊資產價格泡沫，進一步打擊房價預期形。尤其是，加息對開發商和貸款購房者來說影響將非常直接，從而可能導致房價加速下降，強化房價下降趨勢。

第五，除加息外，市場流動性過剩、資產價格泡沫很可能逼迫央行進一步收緊銀根，調整貨幣政策。盡管這種調整是結構性的，但房地產無疑將是被調整的對象。一旦房地產金融進一步收緊，就可能導致部分開發商的資金鏈出現問題，從而改變一些開發商的心態和決策，采取降價銷售等辦法促銷，以回籠資金。

第六，在買方市場下，只有房價能夠及時降價到位，才可能真正觸動自住消費者的有限有效需求。如果開發商只是繼續采取作為經營策略的優惠促銷，不加大降價幅度，讓房價及時有效降價到位，繼續維持高房價，那么，想要刺激消費者購房、通過銷售回款來回籠資金，將越來越難。在這種情況下，只要是在繼續正常的生產經營，不管是否承認面臨資金壓力，開發商要想促進銷售，必須理性面對市場，所能采取的有效措施，除了降價還是降低價，直至房價下降到多數自居消費者認可的心理價位水平，別無他法。目前，已經有恒大、萬科、綠地等部分大型開發商帶頭降價促銷，已經對開發商群體心態和市場預期產生影響，將導致更多的開發商效仿，加入到降價促銷行列。

第七，從最近重申從嚴清算土地增值稅等政策來看，打擊囤地、閑地的土地政策無疑還將繼續，甚至還將從嚴，就可能逼迫更多的土地投入到開發、銷售，形成供應增加。再加上打擊捂盤、囤房、促使樓盤加快上市等調控政策所可能形成的供應增加，市場供應就可能在下半年急劇加大，而另一方面由于有效需求減少、成交低迷導致存量積壓，這樣一增一減的作用效果，市場供求關系就可能會發生比較大的變化，其結果就會對房價預期形成進一步打擊。

第八，如果調整政策不能促使房價回調到合理水平的話，消費者還可能繼續觀望，成交量還將繼續維持低位水平甚至繼續下降。基于2008年的市場經驗來看，一般來說，成交繼續下降約3個月左右后，接下來很可能就將出現房價的明顯下降。而且，如果房價沒有因調控而出現有效下降或繼續上漲，其結果將導致政府繼續出臺更嚴厲的調控政策或措施，以繼續深化調控，進而可能導致市場調整周期拉長，最終使得房價下降幅度加大。

基于以上分析可知，在未來一定時期內，隨著調控政策威力的繼續釋放，市場成交低迷、銷售額環比下降、房價下降的大勢還將繼續。在2010年下半年，房地產市場回調、房價下降的大勢將進一步強化，房價將出現明顯下降。而且，只要房價下降幅度沒有達到消費者的心理預期，買方市場就還將繼續，消費者還將繼續觀望乃至棄購，成交還將繼續低迷。伴隨房價市場大勢，土地市場也將繼續低迷市勢，地價也將跟隨房價下降而滯后性下降，其中二手地價格將較一手地價格先行下降且下降幅度要大，但依然難以實現成交。不過，本文作者陳真誠認為，也要看到的是，盡管自4月中旬以來市場成交慘淡,甚出現了眾多“零成交”,各地的開發商已在遮遮掩掩地降價促銷，房價下降大勢已經確立，但房價一直在高位徘徊，下降幅度并不太大，市場很是糾結。

 
不排除通脹下低利率致房價再次反彈的可能

應該說，在這一輪房地產調控中，除即將開征物業稅（或改革后的房產稅）和尚未上調開發項目自有資本金比例外，直接針對房地產市場的調控政策已經出得差不多了，可市場現實局面令人尷尬。

在系列調控政策下，為什么房地產市場會如此糾結？本文作者陳真誠認為，其最主要原因是，連續多月來，諸多與公眾日常生活相關的消費品價格幾乎全面上漲，通貨膨脹已很明顯，形勢日趨嚴重，又在一定程度上推高房地產等資產價格預期。可一些人依然不愿意承認已經發生通貨膨脹，漠視物價上漲的現實。作為貨幣政策制訂者的央行，遲遲不愿加息，繼續實行實際為負利率的低利率。

正由于央行遲早遲不愿加息，放任通貨膨脹，又反過來繼續推高房地產等資產價格預期，所以開發商及一些多套持房者、投資投機者不愿意降價。這種通貨膨脹、負利率對房地產等資產價格預期的助推效果，客觀上與已出臺的房地產調控政策形成了一定程度上的對沖。這就是負利率、通貨膨脹對房地產調控效果的負作用，可能致使房價再次反彈上漲。

或可以預期，如果央行在7月份即半年度宏觀經濟數據公布前后依然不加息，繼續維持負利率，放任通貨膨脹繼續推高房地產等資產價格預期，對沖房地產調控政策，那么接下來的結果可能是，房價再次上漲，而且是更大幅度、更瘋狂的上漲，最終使得調控再次失敗。