住房和城鄉建設部近日發出《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》，要求各地強化房地產市場監管。業內人士認為，通知中的許多措施對目前開發商捂盤惜售以及炒賣期房的現象將起到實質性的打擊和抑制，但有一些細節仍有待完善。

據新華社電

新規解讀

→ 未獲預售許可商品房不得排號

今后未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。

北京中原房地產三級市場研究部研究總監張大偉表示，根據他們的統計，北京目前有95%的樓盤都有開盤前排號的現象，人為造成很多樓盤搶購的假象。有些開發商制造虛假號，根據排號的人數來確定開盤價格。

新規出臺后，各種排號或是變相排號被取消，將直接減少開發商人為捂盤或是相機漲價的空間。

→ 預售許可最低規模不小于“棟”

商品住房預售許可的最低規模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。

浩華置業集團董事長張建新告訴記者，以棟為單位的預售要求，將使一些開發商提前售出戶型、朝向不理想的商品房，逐次抬價后再放出優質房源的銷售策略難以持續。而且以棟為單位也將明顯增加在售房源的數量，減少開發商單個項目的總銷售時間，有利于增加供應，減少開發商漲價的機會。

→ 認購后不得擅改購房者姓名

商品住房要嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。

張大偉表示，在一手房買賣過程中，從認購協議簽訂到實際拿到房產證一般需要一年以上的時間，很多炒房客利用這段時間炒賣期房。一旦實行購房實名制，炒房者就只能在拿到房屋產權證之后才能更改過戶，那么一手房交易就變成二手房交易，炒房者要繳納更多稅費，將使得炒房者炒賣期房的可能大大減少。

→ 未開盤項目要責成限期銷售

房地產開發企業應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。

張大偉表示，據統計顯示，北京原本預計4月開盤近50個項目，但因為新政策的影響，最近僅開盤了17個。“很多開發商為了避免出現開盤冷清的現象，都選擇了觀望，這一政策的執行將使因開發商惜售造成的房源緊張將得到很大的緩解。”

→ 嚴查人為制造房源緊張的開發商

嚴肅查處故意采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張的行為。

由于大部分開發商的資金目前尚屬充裕，為了既不違反政策又能捂盤觀望，很多都選擇了“提價捂盤”的方式。張大偉表示，此項要求在國11條后再次提及，雖然實際效果需要看落實情況，但其嚴格的力度必然超過以往。

廣州市場：住建部新規對廣州影響比較小

本報訊(記者張忠安)住建部新規要求未取得預售許可的商品住房項目，不得收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。記者采訪發現，廣州這種情況并不太嚴重。而新規中有一些規定此前已經在“粵四條”中提出。

沒預售證收定金現象少

中原地產營業經理梁宏錦對記者表示，廣州開發商在沒有拿到預售證就收取定金等費用的較少。“我們沒有碰到這種情況。”廣州地產專家韓世同也表示，收取誠意金、定金等在廣州確實有，但沒取得預售證就以認購等方式收取費用的不是太多。

分析人士認為，政策能否取得效果還要看地方政府的執行力。韓世同認為，住建部的政策基本上和之前的說法差不多，“現在關鍵問題是開發商在拿到預售證到真正發售這段時間來收取各種費用是不是違規。”

有些細節尚未明確

住建部表示，取得預售許可的商品住房項目應在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格。對此，韓世同認為，在10天內開發商完全有能力制造出自己要想的局面，“比如誠意金登記，開發商只推200套房，登記人數超過500人，那就會根據情況調高房價。這段時間里是不是違規，通知沒有明確。”

鏈接：“粵四條”已提出“一套房一標價”

今年2月，廣東省出臺針對樓市的“粵四條”。“粵四條”明確規定，各地在審批商品住房項目預售許可時，以整棟為最低審批規模。房地產開發企業取得預售許可后，應當在10日內一次性公開全部房源對外銷售，并在公開銷售24小時之前，按照“一套房一標價”的方式明碼標價。

新聞鏈接：銀監會強調嚴格限制炒房投機

本報訊 昨日，銀監會召開2010年第二次經濟金融形勢分析通報會議。銀監會主席劉明康在會議上強調，要積極貫徹國家調控政策，加強土地儲備貸款管理，嚴控房地產開發貸款風險；認真落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知精神，實行動態、差別化管理的個人住房貸款政策，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房；各大中型銀行還要按季度開展房地產貸款壓力測試工作。(金霽)

一季度個人房貸增超五成

本報訊(記者黎雯)央行昨日公布了一季度金融機構貸款投向統計報告。根據統計，一季度房地產貸款繼續增長。

主要金融機構及農村合作金融機構和城市信用社房地產人民幣貸款新增8457億元，季末余額同比增長44.3%，比上年末高6.2個百分點。其中，個人購房貸款新增5227億元，季末余額同比增長53.4%，比上年末上升10.3個百分點。中信證券分析師楊青麗對記者表示，在未來房地產貸款增速會跟隨成交量出現對應的變化，“肯定會降溫。”