上世紀90年代，張維迎教授提出地方競爭推動市場進程的觀點:地方在財政壓力下將被迫向市場讓步。此后，錢穎一教授指出，中國的財政體系實際上是財政聯邦制。本世紀初，張五常教授大力宣揚地方競爭的好處。張教授指出，很多地方政府低價甚至免費向企業提供土地，這不是做虧本生意，而是精明，因為企業投資會提供穩定的稅源，吸引的投資越多稅源越廣。
 
　　但是另一方面，地方政府土地財政卻愈演愈烈。那些住宅用地不斷拍出高價。是不是地方政府有意控制土地供應量，以獲取最大的土地收益？很多媒體評論人、網友確實是這么指責地方政府的。他們說，地方政府和開發商合作，抬高房價，以維持土地財政。一些更傾向市場的人則認為，開發商只是被動接受者，地方政府是單方面憑借壟斷權力抬高地價。
 
　　即使在支持張五常教授的觀點的人中，有些人也發出疑問：是不是地方政府在工業用地和住宅用地上實行兩種不同的模式——工業用地可以低價甚至免費以吸引投資，但在住宅用地上卻收割增值收益？
 
　　這個邏輯是說不通的。因為競爭是全面的。如果地方政府在工業用地上優惠，而在住宅用地上狠賺，那么，這會抬高人力資源成本、創業成本，從而使它們在工業用地上的努力付之東流。其他地區一定會在住宅用地增強吸引力以爭奪稅源，競爭的結果理應是住宅用地的價格也下跌。

　　那么，怎么解釋現在的土地財政現象？這要從2005年、2006年的房地產調控說起。
 
　　2004年底，中國外匯儲備增加2000億美元，達到6099億美元。與此相應，央行至少應放出4萬多億人民幣。當時，全球初顯貨幣泛濫之苗頭。薛兆豐2003的文章即已說過，守住了匯率，引入了通脹。多發的貨幣，首先推動房產、能源等價格上升，地價自然也上升。那時就有指責土地財政的聲音，但不是很強烈，因為那時房價上升還很慢。在2004年的北京，還時常可以買到打折房。
 
　　但是老百姓已經無法忍受房價的輕微上升。他們呼吁政府調控。2005年，出臺了“國八條”調控房價，其要點之一是緊縮土地供應，以免給不良開發商賺錢的機會。此后，北京房產均價從每年上漲幾百元一躍變成每年上漲幾千元。2006年又出臺了“國六條”，土地供應更加緊張。經過幾番調控，地方的供地量的審批權被收到國土資源部。國土資源部不直接審批地塊，但進行量的控制，其機制大致類似于銀監會對商業銀行的額度控制。
 
　　當時的網絡上，對此一片歡呼。易憲容教授的“北京房價將下跌30%”論受到追捧。（我遇到一個專門做地產銷售的老板，他說：政府下狠手了，緊縮用地，這是逼開發商降價，房價一定會大跌。）不過不久之后，媒體又紛紛發出憤怒的質問：房價為何“逆勢”上漲？
 
　　我要說的是，在2005年調控之前，地方政府根本就沒有抬高住宅地價的動機和行為。當年地方官員中一個非常流行的詞叫“經營城市”。他們需要引入大量的資金來進行城市改造，以創造更好的投資環境。如果他們緊縮供地，他們就會趕跑資金。不知還有多少人記得原青島市委書記杜世成，他就喜歡說“經營城市”。在杜世成倒臺之后，媒體狂批杜世成，“經營城市”為重點批判點。
 
　　另一個例子是，即使在宏觀調控之后，地方政府仍有加大供地的動機。在那時，如舊廠改造等騰出來的土地，是可以不計入土地計劃的，很多地方政府就利用這一點來加大供地。可能很多人都沒注意當年的一個小案子：上海的某處長被抓，他就是掌管這類用地的。當時媒體評論：某處長貪污事小，放出很多計劃外土地對抗宏觀調控事大。
 
　　可以說，土地財政完全不是地方政府有意識追求的結果。正是對土地的總量調控造成了土地財政。一方面，人民幣匯率未改革，貨幣增發越到后面越迅速，推高地價；另一方面，土地總量控制限制了地方競爭的空間，使得擴展稅源的速度減慢，這兩方面的作用，使得土地收入占地方財政收入的比例越來越大。地方政府在土地上發了一筆意外之財。
 
　　但是地方競爭的威力仍然還在，時不時要冒出頭來。以北京為例，北京是緊縮了土地供應，但周邊的河北境內的市縣卻加大了土地供應爭搶北京客源。2009年，廊坊市委書記在兩會上拍胸脯說，開發商如果在廊坊投資虧了錢，廊坊將白送土地作為補償。廊坊市委書記的這番話引起了媒體激烈討伐。
 
　　討伐者并沒有意識到，廊坊的做法其實是加大土地供應、降低房價的好事。他們更不知道，這樣的做法在宏觀調控之前就已經存在，只是人們沒去注意而已。廊坊市委書記只是在不恰當的時候說了不恰當的話。這種事埋頭做就好了。這個例子也說明，地方政府在住宅土地上，也是跟工業用地一樣，愿意低價出售甚至白送土地的。
 
　　我老家縣城就有這樣的例子。宏觀調控之前，我們縣引入一個港商搞舊城改造，結果港商沒有賺到錢，于是縣里答應給他一塊低價的土地作為補償。地方政府這么做是有道理的，因為這類似于千金買馬骨，可以吸引資金和稅源。我相信這并非唯有我們縣才有的特例，這種現象應該在很多縣市都存在。
 
　　縣里給的這塊地位置很不錯，可以劃成小塊出售，每小塊大約50—60平米，賣20萬元。那是2005年。我聽了很吃驚，沒想到縣城的地價也這么貴了。1990年代末期，那樣的一塊地才賣3萬元。不過，很多人準備好了錢卻沒買得了地，因為宏觀調控來了，那塊土地凍結了。去年，每小塊土地漲到了60萬元，我聽了沒有任何吃驚。
 
　　至于小產權房，地方政府會不會因為與農民爭利而堅持反對呢？也未必。地方政府當然希望獨享土地收益，但如果讓地方競爭深入下去，地方政府應該也會推動小產權房合法化。實際上，在宏觀調控之前，廣州就一直力推宅基地入市改革。看當時的形勢，馬上就要成功了，這塊肥肉都已經到嗓子眼了，但宏觀調控來了，官員的行為模式馬上改變。直到今天，這塊肥肉都沒有吐出來。在廣東下面的很多鄉鎮，其實都已經沒有人在意小產權房的概念了，反正每塊地都可以拿出來蓋工廠、蓋住房，只要能吸引到稅源就好。