3月份，北京的東、北、南都出現(xiàn)了不同程度的郊區(qū)商品房新開盤價(jià)格超過(guò)城區(qū)次新房的現(xiàn)象，接近六環(huán)的商品房?jī)r(jià)格超過(guò)四環(huán)次新房?jī)r(jià)格。

  一種意見認(rèn)為，郊區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)“非理性”暴漲，并且出現(xiàn)新房?jī)r(jià)格超過(guò)城區(qū)次新房，主要原因是購(gòu)買需求因城區(qū)房?jī)r(jià)上漲而外延，造成郊區(qū)住宅供不應(yīng)求。但這種理由可以解釋郊區(qū)房?jī)r(jià)隨城區(qū)房?jī)r(jià)上漲而水漲船高，但無(wú)法解釋郊區(qū)新房?jī)r(jià)格超過(guò)城區(qū)次新房的價(jià)格倒掛現(xiàn)象。

  另一種意見認(rèn)為，新城區(qū)的規(guī)劃藍(lán)圖公布給了開發(fā)商和購(gòu)房者未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，導(dǎo)致需求局部膨脹并引起房?jī)r(jià)暴漲。但它同樣可以解釋房?jī)r(jià)上漲卻無(wú)法解釋為何郊區(qū)新房?jī)r(jià)格與城區(qū)次新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)倒掛。因?yàn)樽詈陚サ囊?guī)模藍(lán)圖也不過(guò)是通州新城核心區(qū)的“新CBD”規(guī)劃，而其區(qū)域輻射范圍并不見得很寬，但為什么不在通州新城核心區(qū)的通州其他地方，以及并沒(méi)有規(guī)劃刺激的北京北部郊區(qū)、南部郊區(qū)都不約而同地出現(xiàn)房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象呢？

  最有力的解釋只有一個(gè)：就是不合理的商品房按揭制度逼得大量購(gòu)房者不得不購(gòu)買開發(fā)商的新盤，從而導(dǎo)致郊區(qū)新盤的價(jià)格與城區(qū)新盤價(jià)格出現(xiàn)嚴(yán)重倒掛。

  以北京CBD核心地帶附近的西大望路一帶為例，這一帶的次新房?jī)r(jià)格一般在26000元/平米左右單價(jià)，但銀行按揭時(shí)最高只能評(píng)估到20000元/平米；而新房?jī)r(jià)格則不低于35000元/平米。以購(gòu)買100平米住宅為例，次新房評(píng)估價(jià)的80%貸款，則最高只能貸到2萬(wàn)元/平米×100平米×80%=160萬(wàn)元，則購(gòu)買100平米單價(jià)26000元的次新房需要100萬(wàn)元以上“首付”；而購(gòu)買35000元/平米的新房則無(wú)需另行評(píng)估，只需按開發(fā)商的開價(jià)，付3.5萬(wàn)×100平米×20%=70萬(wàn)元首付。

  70萬(wàn)元首付對(duì)于許多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，仍然是不可承受之重，因此他們?cè)僖淮伟涯抗廪D(zhuǎn)向了郊區(qū)。是買28000元單價(jià)的郊區(qū)新房好呢，還是買每平米17000元的次新房好？正確的答案顯然是后者。但現(xiàn)實(shí)堅(jiān)硬的按揭制度再一次把人們逼向了選擇前者！因?yàn)槿绻�是選擇后者，銀行評(píng)估的次新房?jī)r(jià)格可能只有11000元每平米，這樣，買100平米單價(jià)17000元的次新房，總價(jià)是170萬(wàn)元，卻只能按11000元評(píng)估價(jià)格的80%向銀行貸款，可貸得88萬(wàn)元，其余82萬(wàn)都需要購(gòu)房者現(xiàn)金支付。而買100平米28000元每平米的新盤，購(gòu)房者的現(xiàn)金支出只需首付款56萬(wàn)元！

  此外，由于稅費(fèi)制度收緊，購(gòu)買次新房的營(yíng)業(yè)稅、中介費(fèi)等，需要比購(gòu)買新房平均多出5個(gè)左右百分點(diǎn)，每200萬(wàn)元的住房，又要多出近10萬(wàn)元現(xiàn)金。進(jìn)一步導(dǎo)致購(gòu)買次新房的現(xiàn)金要求比購(gòu)買新房高得多。

  長(zhǎng)期以來(lái)，我們的住房按揭制度都是有利于開發(fā)商的，開發(fā)商定多少價(jià)銀行都認(rèn)可，但是次新房哪怕比同地段新房?jī)r(jià)格低得多，到銀行按揭時(shí)的評(píng)估價(jià)格都比實(shí)際交易價(jià)格低很多。這樣做原本是有它的道理的，就是銀行為了降低按揭風(fēng)險(xiǎn)，防范購(gòu)房者做高交易價(jià)格以便多套取銀行貸款。

  但這樣做卻給了開發(fā)商極大的空子可鉆，他們可以把房?jī)r(jià)抬到比次新房甚至是剛剛從開發(fā)商手里賣出的次新房?jī)r(jià)格高得多，因?yàn)楹芏噘?gòu)房者由于現(xiàn)金首付能力有限，被迫轉(zhuǎn)向新房。

  更有甚者，這樣一種不合理的按揭制度還極其有利于開發(fā)商假按揭，反正價(jià)格都是由開發(fā)商說(shuō)了算，如果他想故意提高價(jià)格以捂盤，那么他可以故意把價(jià)格抬得很高，起到一箭雙雕的效果：一方面是達(dá)到捂盤的目的，另一方面由于價(jià)格跟成本相差巨大，他們只要有少量的樓盤假按揭成功，就能輕易從銀行套取足夠“過(guò)冬”的資本金！

  為了有效地打擊開發(fā)商哄抬房?jī)r(jià)，同時(shí)更有效地防范銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，也許是到了應(yīng)該修正銀行按揭制度的時(shí)候了。在做按揭的時(shí)候，按揭價(jià)格也許也不應(yīng)該完全由開發(fā)商說(shuō)了算，而應(yīng)該合理參照二手房?jī)r(jià)格。