3月份，北京的東、北、南都出現了不同程度的郊區商品房新開盤價格超過城區次新房的現象，接近六環的商品房價格超過四環次新房價格。

  一種意見認為，郊區房價出現“非理性”暴漲，并且出現新房價格超過城區次新房，主要原因是購買需求因城區房價上漲而外延，造成郊區住宅供不應求。但這種理由可以解釋郊區房價隨城區房價上漲而水漲船高，但無法解釋郊區新房價格超過城區次新房的價格倒掛現象。

  另一種意見認為，新城區的規劃藍圖公布給了開發商和購房者未來房價上漲的預期，導致需求局部膨脹并引起房價暴漲。但它同樣可以解釋房價上漲卻無法解釋為何郊區新房價格與城區次新房價格出現倒掛。因為最宏偉的規模藍圖也不過是通州新城核心區的“新CBD”規劃，而其區域輻射范圍并不見得很寬，但為什么不在通州新城核心區的通州其他地方，以及并沒有規劃刺激的北京北部郊區、南部郊區都不約而同地出現房價倒掛現象呢？

  最有力的解釋只有一個：就是不合理的商品房按揭制度逼得大量購房者不得不購買開發商的新盤，從而導致郊區新盤的價格與城區新盤價格出現嚴重倒掛。

  以北京CBD核心地帶附近的西大望路一帶為例，這一帶的次新房價格一般在26000元/平米左右單價，但銀行按揭時最高只能評估到20000元/平米；而新房價格則不低于35000元/平米。以購買100平米住宅為例，次新房評估價的80%貸款，則最高只能貸到2萬元/平米×100平米×80%=160萬元，則購買100平米單價26000元的次新房需要100萬元以上“首付”；而購買35000元/平米的新房則無需另行評估，只需按開發商的開價，付3.5萬×100平米×20%=70萬元首付。

  70萬元首付對于許多購房者來說，仍然是不可承受之重，因此他們再一次把目光轉向了郊區。是買28000元單價的郊區新房好呢，還是買每平米17000元的次新房好？正確的答案顯然是后者。但現實堅硬的按揭制度再一次把人們逼向了選擇前者！因為如果是選擇后者，銀行評估的次新房價格可能只有11000元每平米，這樣，買100平米單價17000元的次新房，總價是170萬元，卻只能按11000元評估價格的80%向銀行貸款，可貸得88萬元，其余82萬都需要購房者現金支付。而買100平米28000元每平米的新盤，購房者的現金支出只需首付款56萬元！

  此外，由于稅費制度收緊，購買次新房的營業稅、中介費等，需要比購買新房平均多出5個左右百分點，每200萬元的住房，又要多出近10萬元現金。進一步導致購買次新房的現金要求比購買新房高得多。

  長期以來，我們的住房按揭制度都是有利于開發商的，開發商定多少價銀行都認可，但是次新房哪怕比同地段新房價格低得多，到銀行按揭時的評估價格都比實際交易價格低很多。這樣做原本是有它的道理的，就是銀行為了降低按揭風險，防范購房者做高交易價格以便多套取銀行貸款。

  但這樣做卻給了開發商極大的空子可鉆，他們可以把房價抬到比次新房甚至是剛剛從開發商手里賣出的次新房價格高得多，因為很多購房者由于現金首付能力有限，被迫轉向新房。

  更有甚者，這樣一種不合理的按揭制度還極其有利于開發商假按揭，反正價格都是由開發商說了算，如果他想故意提高價格以捂盤，那么他可以故意把價格抬得很高，起到一箭雙雕的效果：一方面是達到捂盤的目的，另一方面由于價格跟成本相差巨大，他們只要有少量的樓盤假按揭成功，就能輕易從銀行套取足夠“過冬”的資本金！

  為了有效地打擊開發商哄抬房價，同時更有效地防范銀行信貸風險，也許是到了應該修正銀行按揭制度的時候了。在做按揭的時候，按揭價格也許也不應該完全由開發商說了算，而應該合理參照二手房價格。