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任志強：新華時評作用不大房價越調越漲

個人言論　時間:2010-04-09　作者/發布人:任志強　點擊:1288

房價不但成了今年兩會上的熱門話題，也成為了從中央到地方、從窮人到富人都在熱議的話題。歷史上已數不清有多少人在用自己買不起房來比喻房價的高與低了，上至部長、校長、下至剛畢業的學生和民工，似乎所有人都必須購買商品房，也似乎只有購買了商品房才算是解決了住房問題，而分的房、租的房似乎都不是房子。

什么是房價？在國際上是所有可以交易的房屋的價格。而中國卻只是商品房的房價，甚至在大多數人的眼中、報告中都只盯著一手新房的房價，連二手房都不敢放在眼里更不用說兩限房、經濟適用住房、享受經濟適用住房政策待遇的房子、機關建房等等一系列的可交易房屋的價格了。這大約是只有在中國才有的一種特殊情況。

差別在于國際上大多數國家只有商品房市場和保障性住房這兩類產品，可以嚴格的區分市場化的部分和政府保障的部分兩類人群，說房價的話就只有市場化的一個標準，而沒有五花八門的各類不同產品和利用各種不同政策產生的磚頭或人頭補貼。說保障性住房就一定是低收入階層，沒有太多的腐敗和可乘之機（有嚴格的收入申報和法律限制），既不會有官員的特殊性，也不會有機關團體的特殊性，更不會將兩類不同人群混在一起討論房價。市場化是一種財富擁有與居住條件改善結合的消費，后者的保障則是國家對公民居住權利的保護，不是一種財富與消費的概念。

而中國所說的商品房價到底應該如何評價呢？又該如何看待和管理呢？由此產生了許多觀念的疑問。

最近新華社連續發表了五篇有關房價、地價的評論文章，大約是在為新的調控政策出臺而吹風。中國人早已習慣于以新華社的官網論調作為政策的方向標了，人民日報作為黨報則更是指引經濟趨勢的明燈，但事實卻事與愿違。歷史的進程證明在房價的問題上是屢調屢敗、屢敗屢調，恰恰問題出在政策與觀念在邏輯上的沖突。

巴曙松給寧總發了一條短信，摘錄了一則1989年2月20日人民日報第二版的新聞評論——“北京最近提供2萬多平方米住房，每平米1600元至1900元。若買兩居室少說也要6萬多元。一名大學生從參加工作起就日日節衣縮食，每月存儲50元已是極限，100年才能買上兩居室�！笨磥�100年的收入買不起商品房已不是什么新聞了，房價與收入比而得出的房地產泡沫論也頗有歷史可查了，對房價過高的爭論早在福利分房的時代就開始了。

但實際的情況怎樣呢？也許人民都忽略了經濟發展與社會的進步會改變現狀這最基本的道理。

當年的大學生如今大約都四十五歲左右了，他們是節衣縮食而百年都買不起住房嗎？當時高不可及的房價已上漲了許多了，但人們不但有了住房并且改善了住房之后，還有存款并改善了基本的生活條件，甚至開上了私家車、穿戴上了奢侈的名牌衣服、手表和其他消費。

泡沫論早在過去的十年中多次出現了，但歷史從未停止自己的步伐，一代人比一代人的生活訴求更高，過去是騎自行車說房價，而今天是開著私家車罵房價，現實中低年齡層的購房卻不是在減少而是在增加。伴隨著房價增長的是居住面積的擴大和生活條件的改善，而絕不是越來越窮的惡化。

由此產生的疑問是：

一、該不該用行政的方式調控房價（商品房房價）？

中國的城鎮房地產管理法中明確交納了土地出讓金的商品房沒有價格的管制；建設部88號令明確了商品房為“市場調節價”；中國的價格法也明確了“市場調節價”的定義和政府不對市場調節價進行干預的約定和限制，那么既然各級的法律都規定了市場調節價的定位，為什么還要對商品房進行行政式的調控呢？為什么不用市場化的手段讓市場去定價呢？

二、為誰調控房價？

中國住房市場化改革的二個重要文件中都明確了市場化商品房供給的對象。23號文件中明確規定：中高收入家庭通過市場化的方式購買或租賃商品房；18號文件中明確規定：中高收入家庭通過市場化的方式購買或租賃商品房。也就是說中央國務院確定的住房供給政策中已明確商品房只是面對中高收入家庭的一種特殊商品，是政府收取了大量土地地租的特殊商品。

那么對房價的調控豈不是只為中高收入家庭的部分家庭而進行的一項行政干預嗎？本來用高地租從中高收入家庭中轉移部分分配利益用于廉租房建設是調節公平的一部分，而將財富分配向中高收入家庭轉移，則一定會讓低收入家庭的保障受到影響。又為什么要單獨為中高收入家庭而調節房價呢？

三、為什么調節商品房價？

民眾的呼聲太高，大約是調節商品房價的唯一理由。但這一理由的基礎是為了解決更多人從市場中購買商品房這種財富，還是為了解決住房的基本權利呢？

如果前者，就該減息、減租、減稅！而不是提高貸款利息、加大地租收益并增加交易稅收。如果是后者，就應用免地租的土地給以保障。

問題恰恰出在是住房還是商品房的差別上。僅僅是住房用于解決居住權利問題，國家早就可以用免地租的方式提供土地了，而收取地租轉化為商品就一定是超越了住房保障的范圍，進入了商品房財富資產的范圍了。

那么中國的住房制度改革到底是要走市場化的通路還是退回到福利分房的制度上去呢？

總不能政府的息不能減、地租不能減、稅收只加不減，那就用市場化的手段來解決，而不是用行政的手段來打壓。

真的有泡沫嗎？1989年人民日報的評論和今天的變化已經證明了這種判斷的錯誤，二十多年過去了總不能人民日報還用同樣的理由來忽悠民眾吧。

四、用什么方式來調控房價？

沒有人說政府不能調控房價，但市場調節價一定是用調節資源的分配和資源的價格，以平衡供求關系的辦法來調控的。

如貨幣的供給量過大和土地的供給量過低造成的房屋生產不能滿足需求增長而造成的供求關系惡化的房價上漲，恰恰不可能在繼續加大貨幣量供給和繼續嚴縮土地和生產供給的條件下讓房價下降或平穩增長。

如提高利率和稅收恰恰會增加房價的成本和消費的成本，恰恰不能讓供給增加和房價平穩或下降。

如壟斷性的土地供給制度和稀缺資源下的招拍掛，都在增加土地的成本、推高土地的價格，又怎么可能讓房價下降呢？

如保障性住房的短缺讓更多的人不得不擠進商品房的行列，讓需求增加而供給不增，又怎么平衡供求關系呢？

如在總量土地不變時，大大增加保障性的土地而壓縮減少了商品房的土地供給量，又讓土地的價格如何平衡呢？又怎么能不因天價地而推動房價上漲呢？

如財稅體制和地方政府的投資沖動，已將土地變成唯一資產經營以獲取資金支持，又如何改變土地供給與價格提升的盈利模式呢？

……

大量的非市場化因素所導致的供求關系惡化、價格預期上升，又怎么能靠行政辦法調控并將房價控制在合理之中呢？

五、什么是合理的房價？

經濟在發展、社會在進步、收入在增長、競爭在加劇、人口與城市化在要求提供更多的住房，商品房只是其中的一部分，也是稀缺的一部分，是具有多種功能的商品。

從二十多年前人民日報的百年之說至今，多次百年之說的神話都被打破了，那么市場中的定價合理性又如何用理論來定義呢？

是1600—1900元合理，是現在全國平均的4440元合理，還是市場認可的2萬、3萬合理，這個和理性是隨著社會與經濟的變化在市場中調整，還是由政府的行政調控確定？政府所說的合理與市場所說的合理之間誰來判斷。

唯一的判斷者是消費者，只有消費者可以用腳來投票，但社會的復雜性恰恰在于消費者的信息不對稱、收入不對稱，無法采取統一的行動，市場中的價格對中低收入家庭而言是不合理的，但對中高收入家庭而言是可以接受和承受的。這個城市的價格對當地的平均收入而言是不合理的，但對大量輸入的人口與財富而言是低廉的，無法在人口輸入的城市中單獨用戶籍人口的收入去評價房價的合理性。

存在就是合理的前提社會的預期，但決定這個預期的恰恰是政策的導向，是市場化的供求關系的導向，而非行政壓制的手段。

用行政的非市場化的手段可以抑制需求，但不能滿足需求，唯一釋放需求的是加大供給。如果更多的人可以從市場中解決居住問題，那么必然會降低政府的保障負擔，反之抑制了更多人從市場中解決住房，就只好由政府承擔更多的保障責任了。

與其將大量的資金用于保障，不如用減息、減租、減稅和加大供給的方式，讓更多的人能從市場中解決住房問題。當供給大量增加時，又怎么會有天價地出現呢，誰還敢囤地和捂盤？價格自然就平衡了。
最終還是要回歸到市場經濟中不變的經濟規律上來。讓土地資源的配置和資金資源的配置可以滿足經濟發展的增長速度和日益增長的消費欲望上來。讓稅收的政策可以提高收入分配不合理情況下的可支付能力，讓城市化率增長中的資源配給總量平衡，讓保障性與市場化分離，并承擔起政府搭建合理安全網的責任，讓房價由市場來調控，讓政府用市場供求方式來調控市場，用發展的眼光來看待房價。

--------------------------全文完----------------------------

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