房?jī)r(jià)不但成了今年兩會(huì)上的熱門話題，也成為了從中央到地方、從窮人到富人都在熱議的話題。歷史上已數(shù)不清有多少人在用自己買不起房來比喻房?jī)r(jià)的高與低了，上至部長(zhǎng)、校長(zhǎng)、下至剛畢業(yè)的學(xué)生和民工，似乎所有人都必須購(gòu)買商品房，也似乎只有購(gòu)買了商品房才算是解決了住房問題，而分的房、租的房似乎都不是房子。

什么是房?jī)r(jià)？在國(guó)際上是所有可以交易的房屋的價(jià)格。而中國(guó)卻只是商品房的房?jī)r(jià)，甚至在大多數(shù)人的眼中、報(bào)告中都只盯著一手新房的房?jī)r(jià)，連二手房都不敢放在眼里更不用說兩限房、經(jīng)濟(jì)適用住房、享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策待遇的房子、機(jī)關(guān)建房等等一系列的可交易房屋的價(jià)格了。這大約是只有在中國(guó)才有的一種特殊情況。

差別在于國(guó)際上大多數(shù)國(guó)家只有商品房市場(chǎng)和保障性住房這兩類產(chǎn)品，可以嚴(yán)格的區(qū)分市場(chǎng)化的部分和政府保障的部分兩類人群，說房?jī)r(jià)的話就只有市場(chǎng)化的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，而沒有五花八門的各類不同產(chǎn)品和利用各種不同政策產(chǎn)生的磚頭或人頭補(bǔ)貼。說保障性住房就一定是低收入階層，沒有太多的腐敗和可乘之機(jī)（有嚴(yán)格的收入申報(bào)和法律限制），既不會(huì)有官員的特殊性，也不會(huì)有機(jī)關(guān)團(tuán)體的特殊性，更不會(huì)將兩類不同人群混在一起討論房?jī)r(jià)。市場(chǎng)化是一種財(cái)富擁有與居住條件改善結(jié)合的消費(fèi)，后者的保障則是國(guó)家對(duì)公民居住權(quán)利的保護(hù)，不是一種財(cái)富與消費(fèi)的概念。

而中國(guó)所說的商品房?jī)r(jià)到底應(yīng)該如何評(píng)價(jià)呢？又該如何看待和管理呢？由此產(chǎn)生了許多觀念的疑問。

最近新華社連續(xù)發(fā)表了五篇有關(guān)房?jī)r(jià)、地價(jià)的評(píng)論文章，大約是在為新的調(diào)控政策出臺(tái)而吹風(fēng)。中國(guó)人早已習(xí)慣于以新華社的官網(wǎng)論調(diào)作為政策的方向標(biāo)了，人民日?qǐng)?bào)作為黨報(bào)則更是指引經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的明燈，但事實(shí)卻事與愿違。歷史的進(jìn)程證明在房?jī)r(jià)的問題上市屢調(diào)屢敗、屢敗屢調(diào)，恰恰問題出在政策與觀念在邏輯上的沖突。

巴曙松給寧總發(fā)了一條短信，摘錄了一則1989年2月20日人民日?qǐng)?bào)第二版的新聞評(píng)論——“北京最近提供2萬多平方米住房，每平米1600元至1900元。若買兩居室少說也要6萬多元。一名大學(xué)生從參加工作起就日日節(jié)衣縮食，每月存儲(chǔ)50元已是極限，100年才能買上兩居室。”看來100年的收入買不起商品房已不是什么新聞了，房?jī)r(jià)與收入比而得出的房地產(chǎn)泡沫論也頗有歷史可查了，對(duì)房?jī)r(jià)過高的爭(zhēng)論早在福利分房的時(shí)代就開始了。

但實(shí)際的情況怎樣呢？也許人民都忽略了經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)的進(jìn)步會(huì)改變現(xiàn)狀這最基本的道理。

當(dāng)年的大學(xué)生如今大約都四十五歲左右了，他們是節(jié)衣縮食而百年都買不起住房嗎？當(dāng)時(shí)高不可及的房?jī)r(jià)已上漲了許多了，但人們不但有了住房并且改善了住房之后，還有存款并改善了基本的生活條件，甚至開上了私家車、穿戴上了奢侈的名牌衣服、手表和其他消費(fèi)。

泡沫論早在過去的十年中多次出現(xiàn)了，但歷史從未停止自己的步伐，一代人比一代人的生活訴求更高，過去是騎自行車說房?jī)r(jià)，而今天是開著私家車罵房?jī)r(jià)，現(xiàn)實(shí)中低年齡層的購(gòu)房卻不是在減少而是在增加。伴隨著房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的是居住面積的擴(kuò)大和生活條件的改善，而絕不是越來越窮的惡化。

由此產(chǎn)生的疑問是：

一、該不該用行政的方式調(diào)控房?jī)r(jià)（商品房房?jī)r(jià)）？

中國(guó)的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理法中明確交納了土地出讓金的商品房沒有價(jià)格的管制；建設(shè)部88號(hào)令明確了商品房為“市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”；中國(guó)的價(jià)格法也明確了“市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”的定義和政府不對(duì)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)進(jìn)行干預(yù)的約定和限制，那么既然各級(jí)的法律都規(guī)定了市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的定位，為什么還要對(duì)商品房進(jìn)行行政式的調(diào)控呢？為什么不用市場(chǎng)化的手段讓市場(chǎng)去定價(jià)呢？

二、為誰調(diào)控房?jī)r(jià)？

中國(guó)住房市場(chǎng)化改革的二個(gè)重要文件中都明確了市場(chǎng)化商品房供給的對(duì)象。23號(hào)文件中明確規(guī)定：中高收入家庭通過市場(chǎng)化的方式購(gòu)買或租賃商品房；18號(hào)文件中明確規(guī)定：中高收入家庭通過市場(chǎng)化的方式購(gòu)買或租賃商品房。也就是說中央國(guó)務(wù)院確定的住房供給政策中已明確商品房只是面對(duì)中高收入家庭的一種特殊商品，是政府收取了大量土地地租的特殊商品。

那么對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控豈不是只為中高收入家庭的部分家庭而進(jìn)行的一項(xiàng)行政干預(yù)嗎？本來用高地租從中高收入家庭中轉(zhuǎn)移部分分配利益用于廉租房建設(shè)是調(diào)節(jié)公平的一部分，而將財(cái)富分配向中高收入家庭轉(zhuǎn)移，則一定會(huì)讓低收入家庭的保障受到影響。又為什么要單獨(dú)為中高收入家庭而調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)呢？

三、為什么調(diào)節(jié)商品房?jī)r(jià)？

民眾的呼聲太高，大約是調(diào)節(jié)商品房?jī)r(jià)的唯一理由。但這一理由的基礎(chǔ)是為了解決更多人從市場(chǎng)中購(gòu)買商品房這種財(cái)富，還是為了解決住房的基本權(quán)利呢？

如果前者，就該減息、減租、減稅！而不是提高貸款利息、加大地租收益并增加交易稅收。如果是后者，就應(yīng)用免地租的土地給以保障。

問題恰恰出在是住房還是商品房的差別上。僅僅是住房用于解決居住權(quán)利問題，國(guó)家早就可以用免地租的方式提供土地了，而收取地租轉(zhuǎn)化為商品就一定是超越了住房保障的范圍，進(jìn)入了商品房財(cái)富資產(chǎn)的范圍了。

那么中國(guó)的住房制度改革到底是要走市場(chǎng)化的通路還是退回到福利分房的制度上去呢？

總不能政府的息不能減、地租不能減、稅收只加不減，那就用市場(chǎng)化的手段來解決，而不是用行政的手段來打壓。

很的有泡沫嗎？1989年人民日?qǐng)?bào)的評(píng)論和今天的變化已經(jīng)證明了這種判斷的錯(cuò)誤，二十多年過去了總不能人民日?qǐng)?bào)還用同樣的理由來忽悠民眾吧。

四、用什么方式來調(diào)控房?jī)r(jià)？

沒有人說政府不能調(diào)控房?jī)r(jià)，但市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)一定是用調(diào)節(jié)資源的分配和資源的價(jià)格，以平衡供求關(guān)系的辦法來調(diào)控的。

如貨幣的供給量過大和土地的供給量過低造成的房屋生產(chǎn)不能滿足需求增長(zhǎng)而造成的供求關(guān)系惡化的房?jī)r(jià)上漲，恰恰不可能在繼續(xù)加大貨幣量供給和繼續(xù)嚴(yán)縮土地和生產(chǎn)供給的條件下讓房?jī)r(jià)下降或平穩(wěn)增長(zhǎng)。

如提高利率和稅收恰恰會(huì)增加房?jī)r(jià)的成本和消費(fèi)的成本，恰恰不能讓供給增加和房?jī)r(jià)平穩(wěn)或下降。

如壟斷性的土地供給制度和稀缺資源下的招拍掛，都在增加土地的成本、推高土地的價(jià)格，又怎么可能讓房?jī)r(jià)下降呢？

如保障性住房的短缺讓更多的人不得不擠進(jìn)商品房的行列，讓需求增加而供給不增，又怎么平衡供求關(guān)系呢？

如在總量土地不變時(shí)，大大增加保障性的土地而壓縮減少了商品房的土地供給量，又讓土地的價(jià)格如何平衡呢？又怎么能不因天價(jià)地而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲呢？

如財(cái)稅體制和地方政府的投資沖動(dòng)，已將土地變成唯一資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以獲取資金支持，又如何改變土地供給與價(jià)格提升的盈利模式呢？

……

大量的非市場(chǎng)化因素所導(dǎo)致的供求關(guān)系惡化、價(jià)格預(yù)期上升，又怎么能靠行政辦法調(diào)控并將房?jī)r(jià)控制在合理之中呢？

五、什么是合理的房?jī)r(jià)？

經(jīng)濟(jì)在發(fā)展、社會(huì)在進(jìn)步、收入在增長(zhǎng)、競(jìng)爭(zhēng)在加劇、人口與城市化在要求提供更多的住房，商品房只是其中的一部分，也是稀缺的一部分，是具有多種功能的商品。

從二十多年前人民日?qǐng)?bào)的百年之說至今，多次百年之說的神話都被打破了，那么市場(chǎng)中的定價(jià)合理性又如何用理論來定義呢？

是1600—1900元合理，是現(xiàn)在全國(guó)平均的4440元合理，還是市場(chǎng)認(rèn)可的2萬、3萬合理，這個(gè)和理性是隨著社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的變化在市場(chǎng)中調(diào)整，還是由政府的行政調(diào)控確定？政府所說的合理與市場(chǎng)所說的合理之間誰來判斷。

唯一的判斷者是消費(fèi)者，只有消費(fèi)者可以用腳來投票，但社會(huì)的復(fù)雜性恰恰在于消費(fèi)者的信息不對(duì)稱、收入不對(duì)稱，無法采取統(tǒng)一的行動(dòng)，市場(chǎng)中的價(jià)格對(duì)中低收入家庭而言是不合理的，但對(duì)中高收入家庭而言是可以接受和承受的。這個(gè)城市的價(jià)格對(duì)當(dāng)?shù)氐钠骄�收入而言是不合理的，但�?duì)大量輸入的人口與財(cái)富而言是低廉的，無法在人口輸入的城市中單獨(dú)用戶籍人口的收入去評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)的合理性。

存在就是合理的前提社會(huì)的預(yù)期，但決定這個(gè)預(yù)期的恰恰是政策的導(dǎo)向，是市場(chǎng)化的供求關(guān)系的導(dǎo)向，而非行政壓制的手段。

用行政的非市場(chǎng)化的手段可以抑制需求，但不能滿足需求，唯一釋放需求的是加大供給。如果更多的人可以從市場(chǎng)中解決居住問題，那么必然會(huì)降低政府的保障負(fù)擔(dān)，反之抑制了更多人從市場(chǎng)中解決住房，就只好由政府承擔(dān)更多的保障責(zé)任了。

與其將大量的資金用于保障，不如用減息、減租、減稅和加大供給的方式，讓更多的人能從市場(chǎng)中解決住房問題。當(dāng)供給大量增加時(shí)，又怎么會(huì)有天價(jià)地出現(xiàn)呢，誰還敢囤地和捂盤？?jī)r(jià)格自然就平衡了。

最終還是要回歸到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中不變的經(jīng)濟(jì)規(guī)律上來。讓土地資源的配置和資金資源的配置可以滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)速度和日益增長(zhǎng)的消費(fèi)欲望上來。讓稅收的政策可以提高收入分配不合理情況下的可支付能力，讓城市化率增長(zhǎng)中的資源配給總量平衡，讓保障性與市場(chǎng)化分離，并承擔(dān)起政府搭建合理安全網(wǎng)的責(zé)任，讓房?jī)r(jià)由市場(chǎng)來調(diào)控，讓政府用市場(chǎng)供求方式來調(diào)控市場(chǎng)，用發(fā)展的眼光來看待房?jī)r(jià)。