去年6月和7月，央行連續(xù)兩次宣布降息，5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率將從年初的7.05%降到6.55%，累計(jì)降了0.5個(gè)百分點(diǎn)。這兩次降息將從今年起兌現(xiàn)。因?yàn)槔�率下調(diào)，還貸成本降低，一些手頭有余錢的購(gòu)房者希望提前還款，回歸無(wú)債生活。在當(dāng)前物價(jià)上漲較快，實(shí)際利率為負(fù)的情況下，提前還貸并非最佳選擇，適度負(fù)債反而可以抵御通脹，使個(gè)人資產(chǎn)得以保值增值
　　
　　背景以貸款額度100萬(wàn)元、期限20年、等額本息的還款方式為例。如果按照調(diào)整前7.05%的基準(zhǔn)利率計(jì)算，月還款額為7783元，但是如果按6.55%的基準(zhǔn)利率計(jì)算，月還款額為7485元。新利率執(zhí)行后，貸款購(gòu)房者每月將減少還款額298元。安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文曾表示，2013年、2014年會(huì)出現(xiàn)兩位數(shù)的通貨膨脹，屆時(shí)資本市場(chǎng)和整體經(jīng)濟(jì)將再一次嚴(yán)重調(diào)整。
　　
　　今年起房貸執(zhí)行新利率房奴負(fù)擔(dān)減輕
　　
　　專家預(yù)計(jì)今年的實(shí)際通脹率肯定會(huì)高于去年
　　
　　去年6月和7月，央行連續(xù)兩次宣布降息，5年期以上貸款的基準(zhǔn)利率將從年初的7.05%降到6.55%，累計(jì)降了0.5個(gè)百分點(diǎn)。這兩次降息將從2013年1月1日起兌現(xiàn)。月供減少，這是讓“房奴”高興的一件事。
　　
　　20年期百萬(wàn)房貸月供少298元
　　
　　今年起執(zhí)行新利率就意味著，去年6月前購(gòu)房的房貸客戶，如果購(gòu)房合同中約定是按年調(diào)息，那么從今年元旦起這部分房貸客戶每月都減少一些月供壓力。
　　
　　以貸款額度100萬(wàn)元、期限20年、等額本息的還款方式為例。計(jì)算顯示，如果按照調(diào)整前7.05%的基準(zhǔn)利率計(jì)算，月還款額為7783元，但是如果按6.55%的基準(zhǔn)利率計(jì)算，月還款額為7485元。所以新利率執(zhí)行后，貸款購(gòu)房者每月將少還298元。
　　
　　還款利息減少提前還貸愿望下降
　　
　　2010和2011年銀行不斷提高貸款利率，本就被高房?jī)r(jià)壓得喘不過(guò)氣的“房奴”支付給銀行的利息不斷增多，不少人想盡力籌錢提前還貸，以減輕月供負(fù)擔(dān)。
　　
　　今年利率下降，“房奴”身上的負(fù)擔(dān)不升反降，提前還貸的想法也少了。因?yàn)樗麄冋J(rèn)為現(xiàn)在利率已經(jīng)進(jìn)入降息通道，說(shuō)不定明年還會(huì)降息。
　　
　　以北京的房?jī)r(jià)情況看，大多數(shù)購(gòu)房者的房貸金額在100萬(wàn)元以上。雖然降息后每月償還的月供變化不是太大，但累計(jì)計(jì)算，要償還的利息就會(huì)少很多。利息負(fù)擔(dān)減輕，加上對(duì)未來(lái)還將降息的預(yù)期，“房奴”提前還款的愿望變?nèi)酢?br /> 　　
　　2013年通脹高企負(fù)利率時(shí)代或?qū)⒅噩F(xiàn)
　　
　　中國(guó)房地產(chǎn)投資能夠影響全球經(jīng)濟(jì)
　　
　　美國(guó)、歐洲、日本全球三大主要經(jīng)濟(jì)體量化寬松將導(dǎo)致2013年中國(guó)的輸入性通脹壓力加大，負(fù)利率時(shí)代或?qū)⒅噩F(xiàn)。
　　
　　貨幣超發(fā)或致通貨膨脹
　　
　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2000年到2007年，中國(guó)貨幣存量由13.8萬(wàn)億上升到40.3萬(wàn)億，7年間接近翻了3倍；2008年金融危機(jī)之后到2011年，中國(guó)貨幣存量又翻了1倍，達(dá)到85.2萬(wàn)億元。目前已接近100萬(wàn)億元。
　　
　　2000年中國(guó)名義GDP為10萬(wàn)億元，2007年為26.6萬(wàn)億，2011年為47.3萬(wàn)億。由此可見(jiàn)，2000-2007年間貨幣還并未超越GDP增長(zhǎng)太多，2008年后貨幣和GDP間的增速明顯拉開(kāi)，與此同時(shí)資產(chǎn)泡沫和通貨膨脹隨之而生。這種狀況直接導(dǎo)致了個(gè)人貸款早比晚好，多比少好的情況。
　　
　　北京大學(xué)教授、原央行貨幣政策委員會(huì)委員周其仁表示，高價(jià)背后總有錢多的影子。無(wú)論如何，離開(kāi)了錢多的推動(dòng)，不可能有高物價(jià)。錢多為源，才生出高價(jià)之水；錢多為本，才長(zhǎng)出通脹之木。因此，如果僅僅大力打壓高價(jià)，抑制通脹就難以期望好效果。
　　
　　重慶市長(zhǎng)黃奇帆去年底也曾表示，目前我們國(guó)家M2（反映貨幣供應(yīng)量的重要指標(biāo)）的資金量有90多萬(wàn)億元，而我國(guó)GDP2011年是47萬(wàn)億元，M2與GDP的比重大約1.8：1。理論上M2不能超過(guò)GDP，兩者之比1：1就足夠推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的循環(huán)，像美國(guó)這樣采取量化寬松政策的國(guó)家，其M2也只占GDP的80%左右，而我們多了80%的量，好比頂著個(gè)堰塞湖，一旦調(diào)控不好，大量貨幣沖下來(lái)就將引發(fā)通貨膨脹。
　　
　　輸入型通脹將影響中國(guó)
　　
　　上個(gè)月，美聯(lián)儲(chǔ)宣布了第四輪量化寬松貨幣政策，決定每月購(gòu)買450億美元國(guó)債，替代年底到期的扭曲操作，加上去年9月宣布的第三輪量化寬松每月400億美元的購(gòu)債額度，美聯(lián)儲(chǔ)每月資產(chǎn)采購(gòu)額達(dá)850億美元，而且不設(shè)期限。
　　
　　而歐洲央行去年也實(shí)施了無(wú)上限債券購(gòu)買計(jì)劃，以幫助緩解歐債危機(jī)、維持金融穩(wěn)定。日本新首相安倍晉三亦宣布將出臺(tái)“大膽的金融寬松政策”以提振萎靡的經(jīng)濟(jì)。
　　
　　世界第一經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)美國(guó)、第二大經(jīng)濟(jì)體歐洲、第四大經(jīng)濟(jì)體日本均采取量化寬松，美元、歐元、日元等均為國(guó)際儲(chǔ)備貨幣，這將使全球的流動(dòng)性再度面臨泛濫危險(xiǎn)。
　　
　　美國(guó)原油期貨價(jià)格現(xiàn)已逼近93美元每桶，鐵礦石價(jià)格更是在過(guò)去四個(gè)月內(nèi)上漲了60%。目前，中國(guó)是資源進(jìn)口大國(guó)，也是國(guó)際大宗商品的主要買家，對(duì)能源、原材料及部分農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口嚴(yán)重依賴，貨幣寬松將造成國(guó)際大宗商品價(jià)格上漲，這無(wú)疑將使中國(guó)面臨輸入性通脹壓力。
　　
　　負(fù)利率時(shí)代提前還貸為什么不劃算
　　
　　中國(guó)很快將成全球最大原油進(jìn)口國(guó)
　　
　　一般來(lái)說(shuō)，在通脹較高、利率較低的情況下，保持負(fù)債是比較好的做法，因?yàn)檫@樣能讓銀行等債權(quán)方承擔(dān)通脹的損失，提前還貸不劃算。
　　
　　銀行也不愿意客戶提前還房貸
　　
　　一般情況下，存貸利差是銀行的主要利潤(rùn)來(lái)源，銀行自然不愿客戶提前還房貸，有的客戶想提前還貸，還曾遭到銀行拒絕，有的銀行規(guī)定需要提前一個(gè)月向銀行遞交提前還貸申請(qǐng)。
　　
　　由于十多年來(lái)房?jī)r(jià)一直保持上漲，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，收益較為安全，這對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是難得的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，客戶提前還貸會(huì)打亂銀行的資金使用計(jì)劃，更主要的是損失了貸款所帶來(lái)的利息收入。
　　
　　提前還貸不如投資
　　
　　對(duì)于提前還貸的人來(lái)說(shuō)，一次付清貸款能少些利息，但最多也只能節(jié)省利息成本，如果你將這部分錢投資于一個(gè)年利率超過(guò)銀行貸款利率的投資產(chǎn)品，那就比用來(lái)還貸賺得多。在2012年中國(guó)香港的股市上漲了20%、A股在上月的漲幅也達(dá)到了14.60%。對(duì)于懂投資的人來(lái)說(shuō)，在全球資本市場(chǎng)上配置資產(chǎn)跑贏大盤不是太難的事情。此外，國(guó)內(nèi)理財(cái)產(chǎn)品的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率1年期為5.8-7.2%，這樣的收益對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)也好于提前還貸。
　　
　　事實(shí)上，中國(guó)居民存款實(shí)際利率為負(fù)并不是突然有之的特殊現(xiàn)象，而是一個(gè)長(zhǎng)期存在的現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在1990年9月至2010年8月這240個(gè)月中，約有80個(gè)月出現(xiàn)負(fù)利率，也就是說(shuō)，在整整20年中，負(fù)利率出現(xiàn)的幾率為三分之一。在負(fù)利率的情況下，提前還錢是不太劃算的，因?yàn)槟阋呀?jīng)將通脹的損失轉(zhuǎn)移給銀行等債權(quán)方承擔(dān)，事實(shí)也證明增加負(fù)債，尤其是增加類似個(gè)人房貸這樣低利率、固定利率的負(fù)債，可以享受通脹導(dǎo)致貨幣貶值所帶來(lái)的收益。
　　
　　結(jié)語(yǔ)
　　
　　提前還貸只能節(jié)省并不算多的利息成本，如果你將這部分錢投資于香港、美國(guó)、內(nèi)地股市或者其他資本市場(chǎng)，那很可能比還貸節(jié)省的利息賺得多。所以，為了自己資產(chǎn)得到更好地保值增值，可以考慮在全球資本市場(chǎng)上尋找適合自己投資偏好的產(chǎn)品進(jìn)行投資。