上海的毛小姐正準備與未婚夫共同在松江新城購買一套90平方米以下的小戶型，原以為可享受首次購房契稅優惠，但當地近日才公布的一項 “新”政策讓他們這個愿望泡了湯。

近日，“中國上海”門戶網站公布了《市財政局轉發財政部等關于首次購買普通住房有關契稅政策的通知》，明確對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策。

首次購買普通住房的契稅優惠政策是指購房人首次購買90平方米及以下的普通住房，可享受稅率為1％的契稅優惠，否則執行1.5%的稅率。由于毛小姐的未婚夫名下有房貸記錄，此次條件嚴格后，他們將不能享受1%的優惠稅率。

值得注意的是，上海市財政局早在今年6月29日就已經轉發了財政部于3月9日下發的《關于首次購買普通住房有關契稅政策的通知》。從通知下發到轉發，再到對外公布，經歷了近半年時間。

半年后從嚴執行？

2008年樓市進入冰凍期之后，各地為了刺激成交量，紛紛調低購房契稅稅率。南京、西安等地甚至出現購買90平方米以下房產零契稅的優惠。

2008年10月22日，上海市與中央出臺的救市政策同步，公布了14條政策，在稅收減征上下工夫，包括將契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅等。

當年11月，財政部、國家稅務總局追認了各地的優惠政策。根據當時下發的《財政部、國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》，個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率統一下調到1%，對于個人購買自用普通住房統一下調到1.5%。非普通住房則執行3%的稅率。

但事實上，在不少地方，非首次購買90平方米以下普通住房也可享受1％契稅優惠。

在各種措施的刺激下，中國樓市在2009年走出了一波史無前例的大牛市行情。救市效果達到后，南京等地零契稅優惠政策功成身退，但國家普惠的稅率優惠依然保留。

不過，國家層面的優惠也很快收窄。3月9日，財政部、國家稅務總局下發《關于首次購買普通住房有關契稅政策的通知》，對2008年11月的優惠政策進行修正，規定“對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策”。

這事實上是進一步明確了關于首次購房的概念。

上海契稅政策從2009年年底起就已收緊。2009年12月30日，上海市住房保障和房屋管理局等五部門聯合調整契稅征收規定。調整前，凡購買90平方米及以下普通住房的個人，均能享受1%的稅率；調整后，首次購買90平方米及以下普通住房的個人，須憑房地產交易中心出具的首次購房證明，方能享受1%的稅率。上海版的《首次購房（查閱）證明告知單》明確要求購房人現在名下沒有單獨或與他人共同購買的住房。

但事實上，上海各房地產交易中心普遍按較寬方案執行，即房屋共同購買者中只要有一個符合“首次”的規定就可以享受優惠稅率。

姿態性強于實效

上海此次公布“新政”的時機可謂微妙。8月上海樓市的成交量和均價都大幅上升，已經接近“新政”前水平。9月成交量繼續走高。在樓市是否已經真正回暖，以及是否會讓前期調控功虧一簣的疑問下，上海已經出臺了幾項力度不大的調控措施。

9月2日，上海市房管局重申，建筑面積小于3萬平方米的商品房項目必須一次性申請預售，并規定房地產開發企業應當在銷售方案中申報“一房一價”，新推樓盤價格在3萬元以上的，必須經市級房管部門審批。

利尊地產提供給《第一財經日報》記者的一份內部報告顯示，上海或將在9月起的最多兩三個月內執行嚴格的二手房交易管理條例，監管“做低房價”，此辦法已于本月初在深圳嚴格執行。

而此次公布嚴格首次購房稅率優惠的政策，意圖或也是要冷卻逐步趨暖的市場。

漢宇地產閘北及普陀區域董事李斌告訴本報記者，90平方米及以下普通住房一直深受剛需市場的歡迎。在去年全市二手房交易中，套型面積在90平方米以下的套數占比為六成以上。今年上半年，這一比例持續上升，到如今預計已快占總額的七成以上。

進一步甄別真正的首套房，如果僅僅是增加契稅，對于樓市成交量影響可能并不大。從此前的一系列調控措施效果看，房貸政策才是最大的影響因素。6月份六部門認定的二套房標準是以家庭為單位，認房又認貸。

對于調整契稅優惠范圍的做法，復旦大學房地產研究中心主任尹伯成在接受新民網采訪時認為意義不大。“這種‘小打小鬧’實際上是對剛需的抑制。現在的問題是，對于高端房產、豪宅，真正投機性，政府倒沒有采取什么政策。”尹伯成表示。

實際上，對于眼下的回暖，市場各方都比較警惕。

蘇寧環球集團上海總部營銷總監鄭銘在接受本報記者采訪時表示：“我們也要清醒地認識到，國家對于地產的調控還在繼續，上海的細則遲遲未出，就是對地產商們的重要警示。我們作為發展商其實也不希望房價上漲過快，穩定房價對各方都有利，至于是金九還是銅九，就要看政策的力度和出臺時間了。”