《焦點訪談》5月31日播出節目“公攤迷霧”。以下為節目內容。

在山東省高密市有一個名叫貴賓首府的樓盤。不久前，這個樓盤的很多業主在收房時發現，公攤系數竟高達50%以上。有人把它稱為“史上最牛”的公攤系數。記者在進行實地調查后發現，在貴賓首府高公攤系數的背后，暴露出的是職能部門在預售房合同監管上的重重漏洞。

公攤系數達0.52以上的商品房

在山東省高密市的繁華地段，剛剛建起一座建筑——貴賓首府，2007年它作為期房面向業主銷售，這是高密市第一座高層建筑，因此當時這個樓盤賣得很火。剛剛成家的張維很慶幸能為父母和自己在這里搶購兩套一室一廳的房子。但當他收房時卻傻了眼。他當時買了兩套，總面積應該是85平米，而實際上卻不到50平米。張維說，和樣板房的照片一對比，現房明顯地變小了。除了張維，還有很多貴賓首府的業主也遇到了同樣的問題。

據業主們介紹，買房時，銷售人員說，房屋的公攤系數不會超過30%。但是在貴賓首府一樓，記者看到了高密市晟暉房產測繪公司對貴賓首府的測繪結果，發現除了1、2層房屋最低公攤系數是0.52，其它樓層是0.56，還有的甚至接近0.85。

合同存在缺陷 業主將酒店式產權公寓誤以為普通住宅

據了解，相關法規對一般住宅的公攤系數沒有規定上限，但通常不會超過0.3，貴賓首府的公攤系數怎么會高達0.52以上呢？據這棟樓的開發商——濰坊福城置業有限公司工作人員解釋，這個樓是一個酒店式產權公寓，它不是普通住宅，所以公攤系數必然要高。

原來，貴賓首府是酒店式公寓，有很多公共設施需要分攤。記者在樓內看到，貴賓首府有五部電梯、寬敞的大廳、還有20條走廊，看上去的確不像是普通住宅。

然而，張維等人卻說，自己購買的是普通住宅，有商品房買賣合同為證。記者仔細查閱了合同，發現其中一句“買受人的房屋僅作住宅使用”，沒有其他任何字句告知購房者購買的是酒店式公寓，這讓購房者誤以為自己購買的是普通住宅。

雖然國家目前還沒有嚴格界定酒店式公寓與普通住宅的區別，但在規劃設計中，酒店式公寓與普通住宅有著很大不同，其中與消費者利益密切相關的是，由于結構和使用功能不同，公寓的公攤面積要遠遠高于普通住宅的公攤面積，更重要的是土地使用年限不同。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，土地使用權出讓最高年限居住用地為七十年；綜合用地為五十年。而在貴賓首府的土地使用證上，記者看到土地使用年限是50年，也就是說，業主購買貴賓首府的房子，在土地使用年限上要比普通住宅少20年。貴賓首府是高密市第一家酒店式公寓，作為普通消費者，確實很難了解酒店式公寓與住宅在公攤面積、土地年限等方面的區別，如果在合同中不加以注明，很容易誤導購房者認為自己購買的房屋就是一般住宅。

中國消費者協會律師團的律師邱寶昌認為，在購房合同上應該注明是住宅還是酒店式公寓，它不填寫實際上就隱瞞了重大事實。這是合同上的一個缺陷，這實際上涉嫌侵害了消費者的知情權。

不僅如此，在貴賓首府的售房合同上還存在著另一個重要缺陷，就是在面積約定時只填寫了建筑面積，卻沒有填寫公攤面積和套內面積。

根據《商品房銷售管理辦法》的規定，以建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積。像這樣不寫明套內面積和公攤面積的是明顯的違規行為。正是因為貴賓首府的開發商與業主簽訂的合同中存在諸多問題，才導致眾多業主不了解自己購買的房屋真實的用途和面積。

房地產管理部門和規劃部門管理缺位

其實，對于貴賓首府的購房者來說，即便他們不了解相關規定，按理說應該會有職能部門為他們把關。按照《商品房銷售管理辦法》規定，承擔商品房銷售管理責任的是各地建設行政主管部門和房地產行政主管部門，那么高密市房地產開發管理辦公室又是如何履行監管職責的呢？山東省高密市房地產開發管理辦公室主任在接受采訪時說，“監管我們是不管的，怎么賣都可以”。

在貴賓首府銷售合同上，記者看到最后一條就是合同要送高密市房地產開發管理辦公室登記備案的，這也是合同接受職能部門審查的一個過程。

中國消費者協會律師團的律師邱寶昌說，不動產的買賣預售合同是備案制，職能部門是要備案的。那么備案的時候，他就看你是不是符合相關的規定。那像這個合同必要條款當中有建筑面積、套內建筑面積、分攤面積都空下來，那作為職能部門在備案審查的時候，應該要對這種不符合備案形式備案要求的合同，應該要求它重新備案，讓它如實填寫相關數據以后再進行備案。而我們的職能部門沒有認真履行這種監管職能。

不僅如此，高密市房地產開發辦公室在給貴賓首府發放商品房預售許可證時，也沒有按照規定要求操作，在貴賓首府的預售許可證上記者看到，房屋用途性質上沒有標明是酒店式公寓，而是寫著營業和居住。

按照《城市商品房預售管理辦法》，商品房預售許可證的發放依據是建設項目的立項、規劃、土地使用權等批準文件，也就是說預售許可應與立項、規劃、土地相一致，記者查閱了貴賓首府的立項，上面明確標明貴賓首府就是酒店式公寓，而且據高密市規劃局負責人介紹，該項目規劃也是酒店式公寓，但高密市房地產開發辦公室卻并沒有據此發放預售許可證，這在一定程度上給購房者造成更大的誤解。

山東省高密市規劃局副局長認為，為什么預售許可證會跟規劃不同，這里面肯定是有原因的，具體什么原因卻不清楚。至于是誰的責任，他也“不清楚”。

面對購房者，房地產商云山霧罩，職能監督似有實無。而蒙在鼓里的張維們相信合同、相信政府職能部門發出的商品房預售許可證，相信自己買的就是住宅。現在他們 不僅要承受過高的公攤系數，還要繳納商用標準的水電費和物業費。房地產商缺乏誠信，職能部門監管不力，給購房者造成的損失該由誰埋單呢？