連續的政策重拳開始擊潰樓市投資客的神經，也讓開發商嗅到了供需“風向”的逆轉。3月中旬以來，已有不少新盤和二手房投資客“拉高出貨”；新政出臺后，“多拋快跑”成為手握眾多房源的投資客的無奈選擇。

觀點

萬科：個別熱點城市

房價快速上漲勢頭將被扭轉

本報記者 萬晶

萬科管理層接受中國證券報記者采訪時表示，在當前背景下，政府及時出臺相關政策，采取嚴格措施抑制投機性購房，遏制住房價的過快上漲，將對市場產生顯著影響。個別熱點城市房價快速上漲的勢頭將被扭轉，亢奮情緒向其他城市蔓延的情形將會中止。

萬科管理層認為，房價過快上漲無人受益，平穩發展才是行業之福。2004年以來我們在諸多場合反復陳述了這一觀點，時至今日，這些看法并未發生任何改變。

萬科指出，2009年下半年后，個別熱點城市房價出現過快上漲，這一現象的背后既有新房階段性供應不足、可售資源持續下降等因素，也存在資產配置需求增加等多方面的復雜原因。受供需關系持續緊張和市場預期不斷趨熱等因素的影響，近期個別熱點城市再度出現恐慌性購房的局面。

2009年以來，各地市場走勢明顯分化。全國的資產配置需求主要集中在個別熱點城市，這些城市的房價上漲現象比較突出，受關注程度也比較大。另一方面，多數二三線城市的市場需求仍以自住為主，因此總體上表現得更為穩定。但在熱點城市市場情緒的帶動下，近期部分二三線城市也出現市場升溫的跡象。

萬科認為，市場是一個高度復雜的體系，某一因素的改變可能引發錯綜復雜的連鎖反應。從需求到供給，既存在正相關的傳導效應，也存在時間上的滯后性。各地發展階段和市場情形千差萬別，市場的諸多參與者，思維模式和判斷看法各不相同。而當前世界經濟又恰好處在一個罕見的歷史階段。因此，房地產行業能否結束2007年以來的劇烈波動，真正走上健康平穩的發展軌道，還有待事實的驗證。

北京 新盤“打折風”再現

“經過兩天開會討論，我們決定新開的兩棟樓座不提價，開盤價與上一期一樣。”北京通州運河邊一新盤的銷售負責人對中國證券報記者表示。該項目上一期的銷售均價為20000元/平方米，4月下旬開盤的樓座位置更加優越，產品類型沒有變化。不過，如果首付比例超過五成，該項目將給予98折優惠。

隨著一系列調控政策特別是新“國十條”的落實，久違的打折促銷重新出現在北京新房市場。

據中國證券報記者不完全統計，最近三天內，北京一共有92個樓盤開始打折，其中折扣最大的樓盤出現全款95折、按揭97折的優惠，而普遍的折扣力度在97折至99折之間。另外，“2萬抵12萬”、“立減10萬”等標語頻頻出現。在北京不少項目的售樓處內，只有兩三個客戶在閑坐，營銷員遠多于看房人。

“促銷是開發商會做出的反應，如果銷量急降，價格有可能出現‘拐點’。”中經聯盟秘書長陳云峰表示。

北京中原統計數據顯示，在14日-20日新政出臺幾天里，退房率已經逐漸上升，特別是只交付訂金排號選房的客戶。“新政出臺之前，新盤排號都排不上，但現在，不少人排上號就退了。”

一些原本還捂盤惜售的開發商開始加緊放盤。部分150平方米以上的大戶型項目甚至打上“撼世優惠”的標語。這些項目在保留原有優惠的基礎上，一般還讓出1-2個百分點的價格，一套400萬元的房產總價可比原來省十幾萬元。

深圳 投資客拋盤激增

二手房市場的迅速變化反映了深圳投資客對政策的敏感。上周末房貸新政剛出來，一些敏感的投資客已開始放盤拋售。

家家順置業顧問王先生介紹，最近幾天，業主放盤量明顯增加。“前些天我每天可以接到一套放盤，現在每天接到兩套，放盤量差不多翻倍。”

下梅林附近一個舊小區，上周末突然掛出了12套二手房，面積在75-90平方米之間，價格從11000多元到14000元不等。一位地產中介人士表示，一兩個月前，有投資者以80萬左右的價格，從他手上買走了兩套75平方米左右的該小區二手房，才不到兩個月就急忙拋售。

深圳美聯物業市場研究部介紹，當前深圳的投資客出現了兩種情況。手上物業套數比較多的，有八套十套的就開始急于拋盤，議價空間增大。另一種是手上只有一兩套物業的，則開始封盤惜售。置業顧問歐陽思表示，現在她所接觸的投資客并沒有顯示出很慌張的氣氛，“如果這些賣家緊張，就會立刻放盤。”而她粗略算了下客戶可能放盤的數量，到現在頂多也就是20%的房子放盤出來，而剩下的那些至少要一個星期后才見分曉，“原來很多業主根本不想賣，他們覺得房價還沒到高位，而現在他們打電話來主動放盤。”

根據美聯物業深圳公司成交記錄，4月15日政策出臺以后，周六的二手住宅成交量應聲下跌50％。若按政策出臺的前三天（4月13日~15日）與后三天（4月16日~18日）二手住宅成交量相比，按套數計算下跌達到57％。

深圳世華地產營業總經理林家樂透露，自從15日二套房貸首付提高到五成之后，世華地產16日的成交量就已經下滑了三成；周六再次公布限制三套房貸后，市場觀望的氣氛更濃，尤其對90平方米以上戶型影響最大。

“這幾天連續有買家打電話來咨詢怎么退房。”廣東德海律師事務所主任律師張茂榮說，市場情況幾乎是瞬間變化，3月份是賣方毀約咨詢的較多，而現在是買家萌生退意。而一些在3月份房價猛漲時想毀約的賣主，紛紛表示愿意繼續賣房。

另外，銀行加速收緊房貸，一些已簽約的買房人由于不符合條件，無法獲得貸款而不得不解約。深圳美聯物業按揭部總監王青表示，由于還沒有操作細則，銀行方面目前暫停接受新的貸款申請。新政中的“需要提供1年以上當地納稅證明、或社保繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款”一條對深圳樓市影響非常大，因為在經手的客戶貸款申請中，60%-70%都是外地人。

金地集團：

部分投機投資性需求將受壓制

本報記者 萬晶

金地集團管理層接受中國證券報記者采訪時表示，最近出臺的調控政策會壓制一部分投機投資性需求，從而使得一些前期漲幅過大的一線城市和個別二線城市的部分區域房價快速上漲趨勢得到抑制，逐步調整趨向理性，但總體來看，大幅下行風險不是太大。

金地管理層認為，大部分二線城市的投資性需求占比相對一線城市幅度并不高，房價也相對較為理性，預計受到政策的影響會較小，這些城市的房地產市場預計仍會保持平穩走勢。政策的出臺使購房者的觀望情緒漸濃，銷售量或將出現一定程度的下滑，但隨著房價的趨于理性和剛性需求的不斷釋放，長遠來看，房地產市場仍將保持向上發展。

對于可能出現的市場變化，金地集團表示，將及時采用更為靈活的經營策略來應對，包括加快現有項目的銷售及回款，加快未入市項目的開發計劃，增加市場供應。此外，金地集團還將優化資產結構，拓寬融資渠道，保持穩健的財務表現。

上海 買家“毀約”漸增

拐了幾個彎的看房隊伍、沙盤圍著幾層人流、愛理不理的售樓小姐……這一切仿佛就在昨天。隨著“新國十條”的出臺，這些景象煙消云散了。中國證券報記者實地探訪多個售樓處發現，售樓處由熱鬧驟降為冷清。

在力度持續加大的新一輪樓市調控政策影響下，上海二手房掛牌量急劇放大，買家則出現了濃厚的觀望情緒，部分炒家加速離場，個別樓盤和二手房業主報價出現松動。樓市上升時，房地產訴訟案中較多的是賣家為賣更高價而毀約，而到了下跌時，買家毀約的情況就多了起來。

在上海幾條著名的中介一條街，中介工作人員主動出擊，向路人以及車主發放房源信息傳單，上面用醒目字樣標注“急售”、“本周必賣”。

“一夜之間看房的人都沒了，偶爾也有幾個看房的，但都是只看不買。”中原地產工作人員說。多家中介門店的工作人員表示，咨詢放盤的業主比平時要多一些。

4月初，賣家主動毀約或坐地漲價現象普遍，但從18日起，已經有買家毀約。4月上旬，房價瘋狂，邵先生下決心買房，看中一套55平方米一室居，報價104萬。他簽了購房協議書，并支付2萬元定金給賣家。但在“新國十條”出臺后，他果斷選擇了毀約。

中國證券報記者在實地探訪樓盤時還偶然發現，一售樓處的工作人員將“售罄”的標識取消。而沙盤模型上還留有不干膠的痕跡，類似痕跡有6個。這意味著，之前開發商通過這些標識，對外宣稱的6幢房源房已認購或成交。該樓盤的工作人員解釋，這些房源原本是關系客戶的內部認購，開發商答應將這批房源保留到19日。由于到了保留期限，而這些關系客戶爽約，沒有前來認購。因此，工作人員才將這些標識摳掉。

業內人士認為，這一輪針對樓市展開的調控政策是近年來最嚴格的一次，將對高房價形成打壓，而與住房消費和房地產收益相關的稅收政策等將成樓市調控新的“殺手锏”。

雖然全面性降價情況尚未發生，但認為樓市將迎來拐點的聲音漸強。接受中國證券報記者采訪的業內人士表示，無論是精準度還是可操作性，新政較以往都有較大提高，如果能夠得到有力執行，將對高房價形成有效抑制作用。

房地產市場驟然降溫，中介公司業務量開始下滑。