“賣房買股”的觀點還未平息，國泰君安首席經(jīng)濟學(xué)家林采宜(微博)又通過對溫州、鄂爾多斯及其他相似城市的數(shù)據(jù)分析，推算出地產(chǎn)下跌風(fēng)險最大的15個城市，其中，浙江金華首當(dāng)其沖，下跌指數(shù)為80。

　　林采宜分析認為，2011年底開始溫州房價出現(xiàn)暴跌，直到今天仍一蹶不振；2012年后鄂爾多斯 “鬼城”風(fēng)波又起，爛尾樓被曝光。雖然兩個城市地產(chǎn)崩盤的方式不一樣，但是兩者卻有一個共同的原因——民間資本過度投資地產(chǎn)，地產(chǎn)業(yè)杠桿高積聚風(fēng)險。

　　15城市的民營企業(yè)GDP占比均超50%

　　國泰君安將地產(chǎn)投資過剩度、民營資本活躍度、資本投入地產(chǎn)而非實體經(jīng)濟的概率以及近兩年實體經(jīng)濟放緩程度綜合起來考量一個城市(地區(qū))的地產(chǎn)下跌風(fēng)險。發(fā)現(xiàn)地產(chǎn)投資過剩影響最大，其次分別為民營資本活躍、投入地產(chǎn)而非實體經(jīng)濟的概率，近兩年實體經(jīng)濟放緩程度影響最小。因此在對這四個風(fēng)險標(biāo)準化后分別給予0.4、0.3、0.2、0.1的權(quán)重，綜合風(fēng)險排名。

　　綜合分析后，風(fēng)險排名的前15個城市依次為：金華、溫州、運城、臺州、鄂爾多斯、漳州、漯河、杭州、大同、龍巖、邯鄲、無錫、泉州、安陽、常州。記者通過綜合分析列表發(fā)現(xiàn)，以上15城中，民營企業(yè)GDP占比均超50%，其中，金華和泉州甚至達到了90%。

　　通過對溫州、鄂爾多斯及其他相似城市的數(shù)據(jù)分析，國泰君安認為地產(chǎn)價格下行風(fēng)險較高的城市通常會有民營資本大量介入房地產(chǎn)投資。對地產(chǎn)行業(yè)過度投資，且投資增速遠大于工業(yè)產(chǎn)值增速，導(dǎo)致實體經(jīng)濟下滑，企業(yè)資金鏈緊張，引發(fā)地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)問題，迫使開發(fā)商降價銷售樓盤。

　　“民營資本過度投資房地產(chǎn)行業(yè)，是一個惡性循環(huán)。”一位業(yè)內(nèi)人士分析指出，以上15城，投資增速遠大于工業(yè)產(chǎn)值增速，這意味著資本進入地產(chǎn)業(yè)和實體經(jīng)濟的比例失調(diào)，通常而言，地產(chǎn)投資比例越高，積聚的地產(chǎn)價格下行風(fēng)險也越大。

　　“這個觀點其實也非常好理解，比如榜首的浙江金華，當(dāng)?shù)孛駹I企業(yè)GDP達90%，而同比該區(qū)域的地產(chǎn)投資和工業(yè)產(chǎn)值增速落差較大。”武漢一位業(yè)內(nèi)人士分析稱，意味著大部分的民營資本流入房地產(chǎn)用于開發(fā)，而實體經(jīng)濟產(chǎn)值處于低增速階段，“不斷有資本進入房地產(chǎn)，就會不停的造樓，但區(qū)域需求量是有限的，一旦供大于求，民營資本周轉(zhuǎn)就會報警，同樣拖累整個地區(qū)實體經(jīng)濟發(fā)展。”

　　溫州房地產(chǎn)資金鏈問題持續(xù)4年之久

　　如林采宜所指，通常民間資本的投資更具有急功近利的特點，在2009-2011年地產(chǎn)價格上漲期，民間經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)民間資本大量介入地產(chǎn)而造成過度投資。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，金華這種情況類似溫州，2009年，4萬億救市方案出來后，貨幣政策放松，銀行放貸迅速增加。與此同時，由于海外經(jīng)濟危機打擊外貿(mào)行業(yè)，溫州企業(yè)對實體經(jīng)濟信心不足，大量銀行提供企業(yè)的資金因此都投資了房地產(chǎn)行業(yè)，買房投資者大幅增加，溫州地產(chǎn)銷售面積同比增長89%。至2011年，溫州房地產(chǎn)投資增速達151%，遠高于固定資產(chǎn)投資增速。

　　雖然地產(chǎn)投資大幅增加，但從貸款走向看，地產(chǎn)業(yè)的銀行貸款增量并不大，溫州新增房地產(chǎn)貸款余額2011年底較2008年增加228億元，僅占2009-2011年三年地產(chǎn)投資額的18.9%。而民間借貸量增加迅速，根據(jù)人民銀行溫州中心支行2011公布的《溫州民間借貸市場報告》顯示，溫州民間借貸規(guī)模已高達1100億元，20%以上直接投資地產(chǎn)。

　　與此同時，2011年地產(chǎn)竣工大幅增加，銀行流動性的收緊迫使資金緊缺的企業(yè)由購買房產(chǎn)轉(zhuǎn)向變賣房產(chǎn)，供需格局完全改變，房價開始下跌。地產(chǎn)商銷售大幅下滑，而民間借貸的高利率也使還款更加困難，資金鏈出現(xiàn)問題，開始出現(xiàn)了溫州民間借貸市場的違約。抵押物價值下跌導(dǎo)致的催還等惡性循環(huán)也開始，銀行不良貸款率大幅上升。2012年后銀行貸款額度更加收緊，資金鏈問題一直持續(xù)，地產(chǎn)下跌也持續(xù)到現(xiàn)在。